鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
さいたま北 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま北 -3

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　隆

TEL.

鑑定評価額

62,300,000 円

１㎡当たりの価格

298,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市北区土呂町１丁目３９番１０				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）地区計画等高度地区最高20m
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	土呂 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 45 ｍ、南 35 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 209 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

土呂駅北西方

450m

法令

規制

２中専
(60,200)
地区計画等
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が多い区画整然とした熟成度の高い住宅地域であり、特段の変動要因はなく当分の間、現状を維
持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 306,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 161,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主にＪＲ東北線および東武野田線沿線で概ねさいたま市北区の圏域。主な需要者は市内又は周辺市在住
の一次取得者が中心であるが、分譲目的の開発業者等も見られる。景気は緩やかに回復しており、雇用環境が改善する
下で、不動産に対する購入マインドは底堅い動きが見られる。土地は２８０千円／㎡～３２０千円／㎡程度が取引の中
心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、さいたま市北区内における市場性に着目した実証的価格である。一方、収益価格は、不動産の収益性に着
目した理論的価格である。周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価
格はやや低位に試算された。対象地は自用目的を中心とする住宅地であるため、住宅購入者の意向を反映した比準価格
を標準とし、収益価格を幾分参考として、前年価格等からの検討も踏まえて、以上のように鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    287,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　さいたま北 -2              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    293,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、各種政策の効果もあり緩やかに回復
しているが、物価上昇、アメリカの今後の政
策動向、中東情勢等によるリスクにも留意す
べきである。

中規模一般住宅が多い区画整然とした熟成度
の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変
動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

+1.7 ％

３　試算価格算定内訳

さいたま北 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７ｋ０２０５ -10	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m 地区計画等 (60,200)
b	７ｋ０２０５ -50	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西6m、角地		２中専高度地区最高20m (70,200)
c	７ｋ０２０８ -39	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
d	７ｋ０２０５ -30	さいたま市北区		建付地	（　）	袋地等	西4m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,160)
e	７ｋ０２０５ -56	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m市道、中間画地		１住居高度地区最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 302,795	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.5]	259,323	100 [ 89.4]	290,070	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	299,000
b	(　 ) 398,467	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 129.4]	314,709	100 [ 105.6]	298,020		307,000
c	(　 ) 295,273	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.3]	246,660	100 [ 85.8]	287,483		296,000
d	(　 ) 259,215	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.4]	293,337	100 [ 95.5]	307,159		316,000
e	(　 ) 310,076	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.3]	260,229	100 [ 85.9]	302,944		312,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.5
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +20.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.5
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +29.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -11.5
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +23.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.5
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -9.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.5
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +21.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 306,000 円／㎡]

さいたま北 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,648,675	1,377,769	5,270,906	3,861,040	1,409,866	（　0.9777） 1,378,426	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	33,620,146 円　　　　（　 161,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま北 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.57	Ｓ3	294.69
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専地区計画等高度地区最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	209 ㎡	10.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（戸当たり約４９㎡、各階同型、計６戸）を想定。

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	98.23	99.0	97.23	1,911	185,807	2.0	371,614
							1.0	185,807
2～ 2	居宅	98.23	99.0	97.23	1,970	191,543	2.0	383,086
							1.0	191,543
3～ 3	居宅	98.23	99.0	97.23	1,970	191,543	2.0	383,086
							1.0	191,543
～

～

計		294.69	99.0	291.69		568,893		1,137,786
								568,893

⑨年額支払賃料	568,893 円　×　12ヶ月　＝　 6,826,716 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 291.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,826,716 円　　×　　 4.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 327,682 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,499,034 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,137,786 円　×　　 95.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,832 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 568,893 円　×　　 95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　 138,809 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,648,675 円　　　　（　 31,812 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま北 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	267,200 円	66,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	273,069 円	6,826,716　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 136,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 567,800 円	66,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,800 円	66,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,800 円	66,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,377,769 円　（　　　　　　 6,592 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9777

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,800,000 円	設計監理料率　 216,000 円／㎡　×　 294.69 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0578	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 45 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,861,040 円（　　　　　 18,474 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,648,675 円
②総費用	1,377,769 円
③純収益　①－②	5,270,906 円
④建物等に帰属する純収益	3,861,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,409,866 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,378,426 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,595 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,620,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 161,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

さいたま北 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	さいたま市北区土呂町一丁目３９番１０	0307000160239-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
さいたま北 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま北 -3

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　切敷　幸志

TEL.

鑑定評価額

62,300,000 円

１㎡当たりの価格

298,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市北区土呂町１丁目３９番１０				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）地区計画等高度地区最高20m
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	土呂 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 45 ｍ、南 35 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

土呂駅北西方

450m

法令

規制

２中専
(60,200)
地区計画等
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域を形成している。住宅地として熟成しており今後とも
同様な住環境を維持するものの、建物の建て替えや土地の細分化が漸次進んでいくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 307,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東北線、埼玉新都市交通伊奈線沿線で、概ねさいたま市北区の住宅地域が圏域である。土呂駅周辺は
土地区画整理事業が完了し、土呂駅徒歩圏にあって、ショッピングセンタ－や総合病院も近く、生活利便性の良好な住
宅地域で需要が高い。売り物件が少なく、希少性から不動産市況は強含みで推移している。中心となる価格帯は土地が
㎡当り２９０千円～３３５千円程度、新築の戸建物件は規模を小さくして７，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件標準地は中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域に存する。周辺には共同住宅等も見受けるが、当該地域では土地価
格に見合う賃料が得られず、収益価格の相対的信頼性はやや低い。よって、本件評価に当たっては比準価格を標準に収
益価格を参考とし、標準地の前年価格との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、一部に足踏みが残るものの緩やかに
回復している。建築価格は、資材費、労務費
の高騰で販売価格が上昇しているが、底堅い
需要がある。

土呂駅徒歩圏で区画整理が完了した環境良好
な住宅地域で、売地が少なく稀少性から地価
は上昇した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

+1.7 ％

３　試算価格算定内訳

さいたま北 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７ｋ０２０５ -59	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m (60,160)
b	７ｋ０２０５ -25	さいたま市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
c	７ｋ０２０５ -10	さいたま市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m 地区計画等 (60,200)
d	７ｋ０２０５ -65	さいたま市北区		更地	（　）	不整形	南東6m市道、北東6m、角地		１低専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 258,098	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.9]	232,951	100 [ 75.8]	307,323	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	317,000
b	(　 ) 174,558	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 89.5]	198,743	100 [ 70.3]	282,707		291,000
c	(　 ) 302,795	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.5]	259,323	100 [ 89.4]	290,070		299,000
d	(　 ) 165,782	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.4]	166,894	100 [ 61.3]	272,258		280,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -15.5
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +12.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.5
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -10.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.5
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +20.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.5	環境　　　　 -28.5
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +4.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 307,000 円／㎡]

さいたま北 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,614,583	1,376,368	5,238,215	3,861,040	1,377,175	（　0.9777） 1,346,464	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	32,840,585 円　　　　（　 157,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま北 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.57	Ｓ3	294.69
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専地区計画等高度地区最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	209 ㎡	10.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリ－タイプで平均専有面積４９㎡程度の居宅６戸を上記のとおり想定した。

⑦有効率　 99.0 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	98.23	99.0	97.23	1,901	184,834	2.0	369,668
							1.0	184,834
2～ 2	居宅	98.23	99.0	97.23	1,960	190,571	2.0	381,142
							1.0	190,571
3～ 3	居宅	98.23	99.0	97.23	1,960	190,571	2.0	381,142
							1.0	190,571
～

～

計		294.69	99.0	291.69		565,976		1,131,952
								565,976

⑨年額支払賃料	565,976 円　×　12ヶ月　＝　 6,791,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 291.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,791,712 円　　×　　 4.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 326,002 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,465,710 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,131,952 円　×　　 95.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,776 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 565,976 円　×　　 95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　 138,097 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,614,583 円　　　　（　 31,649 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま北 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	267,200 円	66,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	271,668 円	6,791,712　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 136,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 567,800 円	66,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,800 円	66,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,800 円	66,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,376,368 円　（　　　　　　 6,585 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9777

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,800,000 円	設計監理料率　 216,000 円／㎡　×　 294.69 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0578	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 45 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,861,040 円（　　　　　 18,474 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,614,583 円
②総費用	1,376,368 円
③純収益　①－②	5,238,215 円
④建物等に帰属する純収益	3,861,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,377,175 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,346,464 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,442 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,840,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

さいたま北 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	さいたま市北区土呂町一丁目３９番１０	0307000160239-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考