令和7年1月15日　提出 下仁田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下仁田 5-1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　杉本　岳晴   TEL.

鑑定評価額 4,630,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甘楽郡下仁田町大字下仁田字東原３５３番１外 ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,378) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模な小売店舗等 が建ち並ぶ商業地域 北6.3m県道 水道、ガス 下仁田 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 既存の商業地域 街 路 ６．３ｍ県道 交通 施設 下仁田駅北西方 300m 法令 規制 （都）  (70,378) ⑤地域要因の将 　来予測 当町は山間部が多く、過疎化が進む典型的な地域である。当分は地価の下落傾向が続くものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下仁田町及び隣接村に存する商業性のみられる地域であると判定しうる。主な需要者は地縁のある個人事 業主ないし地元法人に限定されるものと把握する。町のほぼ全域が山間の地域で一次産業が主要産業であり、従事者も 減少傾向にあり過疎化が進行している。したがって商業収益の基盤は薄いため、純然な商業地需要はほぼない。市場に ある在庫の価格帯としては更地は１００万以下の物件、中古では８００万以下の物件が数件見られる程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 （５）の通り比準価格が得られた。当該価格は対象標準地と代替競争の関係にある取引事例価格に対して、各種補修正 や要因比較を適切に見積り導出された交換価値を表示する実証性のある価格で、価格指標として優位である。一方、商 業地とはいえ過疎化の進行するエリアであるから、賃貸需要はほとんどなく自用が主である。よって、賃貸想定に基づ く収益価格の試算は断念した。したがって比準価格を標準として対象標準地の鑑定評価額を標記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富岡 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [177.1] [100.0] 100 19,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日米金利差による円安や原材料高等による各 種物価の慢性的なインフレ傾向が続き、建築 コストも上昇が続いており、住宅価格にも影 響している。 特に変動要因はない。 特段の変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％