別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月9日　提出
安中 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
安中 5-1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　茂原　太年   TEL.
鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 安中市安中３丁目字谷津２７３４番
｢安中３－１９－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 515  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）



(72,200)

1:5.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗のほか一般
住宅も混在する近隣
商業地域		 南東9.7m県道 水道、下水 安中

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   450 ｍ、西   400 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 空洞化が目立ち、住宅地化も
見受けられる既成の商業地域		 街

路		 ９．７ｍ県道 交通

施設		 安中駅南西方

1.6km		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１８号線沿いに大型店舗等が集積し、古くから続く商業地域としての地位は低下傾向にある。この傾向は今
後も続くことが予想され、地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、安中市及び周辺市町の商業地域及び商住混在地域で、需要者は店舗または併用住宅としての利用を目的
とした個人や法人が中心と想定される。郊外の大規模店舗への顧客流出、人口減少や少子高齢化の影響により、需要は
弱く、不動産取引は低迷している。このため、近隣地域での取引はほとんど見受けられず、市場の中心価格帯は見い出
せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、周辺類似地域等の規範性の高い複数の取引事例から求められた実証的で信頼性の高い価格である。一方、
収益価格は、近隣地域における賃貸市場の熟成度がやや低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低
位に試算されたと考えられる。よって、信頼性の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　安中 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,600 円／㎡		 [ 98.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.4]		 [100.0]
100		 30,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少や少子高齢化等の影響で、商業地を
中心に地価は下落傾向にあるが、高崎市に近
接する一部地域では需要の回復傾向も見られ
る。

郊外の大規模店舗への顧客流出、人口減少や
少子高齢化の影響で、空洞化が進行し、商業
地域としては衰退傾向にあり、地価は弱含み
傾向で推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 安中 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５９

-247057		 安中市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西6.5m市道
、北東3.6m、
南5.7m、
三方路
（都） 商業

(90,390)
b ２７２

-70045		 安中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
c ２７３

-25032		 安中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東13m県道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
d ２７２

-70057		 安中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.1m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e ２７０

-25039		 富岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東3.3m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　      3,850) 
30,804  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
30,465 		 100
[  92.0]
33,114 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
33,100 
b (　           ) 
24,780  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
23,708 		 100
[  78.4]
30,240 
30,200 
c (　           ) 
24,576  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
23,406 		 100
[  80.2]
29,185 
29,200 
d (　           ) 
28,725  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
29,311 		 100
[  93.0]
31,517 
31,500 
e (　           ) 
18,380  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  90.0]
28,883 		 100
[  92.8]
31,124 
31,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,000 円／㎡]  



安中 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,711,813 
1,786,539 
6,925,274 
6,507,270 
418,004 		 （　0.9741）
407,178 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      8,663,362 円　　　　（　     16,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
安中 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 281.52 Ｓ2 563.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 72 ％   200 ％   200 ％   515 ㎡     10.0 m x   56.0 m  前面道路：県道     　   9.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階住宅はファミリータイプ（平均専有面積約５１㎡）を想定。駐車場確保のため、使用容積率は低位。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
281.52 
90.0 
253.37 
1,587 
402,098 		 2.0  804,196 
2.0  804,196 

 2～ 2		 居宅
281.52 
90.0 
253.37 
1,301 
329,634 		 1.0  329,634 
1.0  329,634 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
563.04 
90.0 
506.74 

731,732 		 1,133,830 
1,133,830 
⑨年額支払賃料        731,732 円　×　12ヶ月　＝　       8,780,784 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     506.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,780,784 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       614,655 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,166,129 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,133,830 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,545 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,133,830 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         535,139 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,711,813 円　　　　（　        16,916 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,357 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,301 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
安中 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 375,600 円  　　　　     93,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 439,039 円  　　　        8,780,784　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      751,200 円  　　　　     93,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        93,900 円  　　　　     93,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,900 円  　　　　     93,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,786,539 円　（　　　　　　         3,469 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     563.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,507,270 円  
（　　　　　        12,635 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,711,813 円      
②総費用 1,786,539 円      
③純収益　①－② 6,925,274 円      
④建物等に帰属する純収益 6,507,270 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 418,004 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 407,178 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          791 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,663,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 安中 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　安中市安中三丁目字谷津２７３４番
 0704005113653-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
安中 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
安中 5-1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　玄   TEL.
鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 安中市安中３丁目字谷津２７３４番
｢安中３－１９－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 515  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）



(72,200)

1:5.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗のほか一般
住宅も混在する近隣
商業地域		 南東9.7m県道 水道、下水 安中

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   450 ｍ、西   400 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地中心部の既存近隣商業
地域		 街

路		 ９．７ｍ県道 交通

施設		 安中駅南西方

1.6km		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗のほか一般住宅も混在する中心部の既存近隣商業地域に位置し、郊外型店との競合が続いており、地価
は下落傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、安中市内の中心部の既成商業地域及び小売店舗を中心とした住商混在地域である。需要者の中心
は小規模小売業、飲食業等を営む個人または法人である。人口減少の影響を受け需要は、低迷している。売買取引は少
なく、需要の中心価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性のある取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。当該地域における事業用の
賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に試算された。
よって、より市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　安中 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,600 円／㎡		 [ 98.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.4]		 [100.0]
100		 30,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内全体では、人口減少により地価は下落が
続いているが、高崎市等の中心では、地価は
上昇基調にあり、２極化している。


既存商業地域であり、郊外型量販店への顧客
流出や空洞化等により商店街の衰退は進み、
需要は弱含みである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 安中 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２７２

-70057		 安中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.1m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ２７３

-25042		 安中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.4m市道
、中間画地
（都） ２住居

(60,200)
c ２５９

-247060		 安中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m私道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
d ２７２

-70078		 安中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西3.4m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,725  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
29,311 		 100
[  97.5]
30,063 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
30,100 
b (　           ) 
27,028  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
26,498 		 100
[  84.7]
31,285 
31,300 
c (　           ) 
25,244  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
25,373 		 100
[  85.6]
29,641 
29,600 
d (　           ) 
28,486  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
28,687 		 100
[  88.5]
32,415 
32,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     30,500 円／㎡]  



安中 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,566,333 
1,612,792 
6,953,541 
6,507,270 
446,271 		 （　0.9741）
434,713 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      9,249,213 円　　　　（　     18,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
安中 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 281.52 Ｓ2 563.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 72 ％   200 ％   200 ％   515 ㎡     10.0 m x   56.0 m  前面道路：県道     　   9.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し、２階ファミリータイプ、平均専有面積５１㎡、駐車場確保のため使用容積率は小さい。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
281.52 
90.0 
253.37 
1,609 
407,672 		 2.0  815,344 
1.0  407,672 

 2～ 2		 居宅
281.52 
90.0 
253.37 
1,294 
327,861 		 1.0  327,861 
1.0  327,861 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
563.04 
90.0 
506.74 

735,533 		 1,143,205 
735,533 
⑨年額支払賃料        735,533 円　×　12ヶ月　＝　       8,826,396 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     506.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,826,396 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       617,848 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,208,548 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,143,205 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,632 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          735,533 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         347,153 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,566,333 円　　　　（　        16,634 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,294 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
安中 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 375,600 円  　　　　     93,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 264,792 円  　　　        8,826,396　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      751,200 円  　　　　     93,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        93,900 円  　　　　     93,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,900 円  　　　　     93,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,612,792 円　（　　　　　　         3,132 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     563.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,507,270 円  
（　　　　　        12,635 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,566,333 円      
②総費用 1,612,792 円      
③純収益　①－② 6,953,541 円      
④建物等に帰属する純収益 6,507,270 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 446,271 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 434,713 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          844 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,249,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 安中 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　安中市安中三丁目字谷津２７３４番
 0704005113653-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考