令和7年1月15日　提出 渋川 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   渋川 5-4 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　山田　智久   TEL.

鑑定評価額 8,290,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 渋川市北橘町真壁字前中９６９番２外 ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 台形 1:1 店舗兼住宅 Ｓ3 小規模小売店舗、医 院等が建ち並ぶ近隣 商業地域 北東15m県道 水道、下水 八木原 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   220 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 八木原駅北東方 4.1km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 北橘地区の県道沿いの近隣商業地域であり、格別の変動要因は見られないことから、今後も概ね現状維持にて推 移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市及び隣接市町の郊外に位置する商業地域。需要者は県内の店舗、事務所又は併用住宅等を目的とす る法人又は個人事業者が中心である。市内郊外の商業地の土地需要については、大型店舗への顧客流出等は続いており 、地価は未だ弱含みで推移している。市場の中心となる価格帯については、取引事例が少なく取引形態も様々であるこ とからその把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引がほとんどであり、同一需給圏内の類似地域等から規範性の高い取引事例を収集できたことから比 準価格の説得力は高いと判断される。一方、周辺に貸店舗等の新規の賃貸需要は見込めず、賃貸市場が成立していない ことから収益還元法は適用しない。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口減少、高齢化が県内でも大きく進 行しており、概して土地需要の低迷は継続し 、地価は下落傾向で推移している。 北橘地区の近隣商業地域であり、街路、環境 、行政的要因等の地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％