令和7年1月15日　提出 太田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 9-1 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　小池　龍太   TEL.

鑑定評価額 687,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市脇屋町９９７番４外 ②地積 　(㎡) 33,186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (50,200) （その他） (60,200) 1.5:1 工場 大規模工場、倉庫が 建ち並ぶ工業団地 東29m市道、四方路 水道 三枚橋 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   350 ｍ、南   550 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 215.0 ｍ、奥行　約　　 153.0 ｍ、規模　　    33,186 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２９ｍ市道　側道 交通 施設 三枚橋駅南西方 3.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場を中心とする工業団地で、周辺では新規工場の分譲が行われている。前面道路も都市計画道路となっ ているなど、今後も工業地域としての発展が見込まれ、需要は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は群馬県内の工業地域一帯で、特に東毛エリアに強い代替関係が認められる。主たる需要者は県内外の製造 業、流通業のほか、物流業者等が中心と考えられる。北関東自動車道や東毛広域幹線道路等の整備により、工業地の需 要は堅調に推移している一方で、供給量は限定的で取引量は少ない。また、立地・規模・画地・街路条件等、業種・業 態により需要者が求める条件は異なることから、需要の中心価格帯を見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は大規模工場、倉庫が建ち並ぶ工業団地で、主たる需要者は県内外の製造業、流通業等を営む自己業務利用を 目論む一般法人等であることから、賃貸用の建物を想定することは現実的ではなく収益還元法の適用は断念した。対象 標準地の主たる需要者は取引価格の水準を指標に意思決定することが通常であることから、比準価格を実証性を有する 説得力のある価格であると判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気の回復基調や緩和的な金融環境の下 、不動産取引市場は堅調ではあるものの、未 だ弱含み傾向の地域も存し、地域毎に濃淡が みられる。 前面道路の都市計画道路延伸事業が予定され 、交通利便性の向上が期待される地域で、需 要は強含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％