令和7年1月15日　提出 太田 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 -35 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　西尾　直人   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 50,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市飯塚町２３２番３外 ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,188) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に共 同住宅が見られる住 宅地域 西4.7m市道 水道、ガス、下水 太田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       252 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．７ ｍ市道 交通 施設 太田駅南方 1.8km 法令 規制 ２中専 (60,188) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 令和２年１２月に市街化区域に編入された地域で、小学校や商業施設等との接近性に優れていることから需要は 底堅く推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市中心部及びその外周部における既存の住宅地域である。中心となる需要者は、当市及び周辺市町に 居住する第１次住宅取得者層である。近年の需給動向は、雇用・所得環境が改善傾向にある一方、円安、資源供給不足 による物価騰高や金融資本市場の変動による影響もあって不透明感が認められる。市場での需要の中心となる価格帯は 、土地で１，０００万円台、建物込みで３，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方周辺には賃 貸物件は散見されるものの、賃貸共同住宅を建築するためには画地規模が小さく建築想定は困難であるため、収益還元 法は適用しなかった。従って代表標準地との検討を踏まえながら比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太田 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [102.0] 100 [102.4] [101.0] 100 50,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善傾向にある一方、円安 、資源供給不足による物価騰高や金融資本市 場の変動による影響もあって不透明感が認め られる。 飯塚町の人口・世帯数は、ここ数年、増加傾 向が継続している（各年９月末日現在）。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％