別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
前橋 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
前橋 5-9 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　堀口　由紀子   TEL.
鑑定評価額 22,300,000 円  １㎡当たりの価格 74,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 前橋市新前橋町１７番３４外
 ②地積
　(㎡)		 299  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ9		 小売店舗、雑居ビル
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 北西20m県道 水道、ガス、下水 新前橋

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新前橋駅東口側の県道沿いの
商業地域		 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 新前橋駅東方

220m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ新前橋駅近接の県道沿いの商業地域で中層～高層の事務所・店舗・共同住宅等が建ち並ぶ。周辺地域での再
開発計画による引合いの増加、当該計画への期待感から地価は上昇傾向を維持している。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は前橋市内の駅周辺の商業地域及び路線商業地域の存する圏域である。需要者は自社の事業用目的の地元企
業や、投資用不動産として取得目的の個人投資家、法人投資家、不動産業者等が考えられる。周辺の商業集積度は低く
、その範囲も限定的であり、選好性は比較的高い。また、成熟した地域であることから供給は限定的で取引も少なく、
需要の中心価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は新前橋駅近接の商業地域である。自社の事業用不動産のほか収益物件も見受けられるが、周辺地域の繁華性
は低く土地価格に見合う賃料の収受は困難で、収益価格は低位に試算された。典型的需要者は取引の意思決定の際、収
益性も考慮するものの他の代替競争不動産の市場での取引動向を基準に判断している。よって市場での取引の実態を反
映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　前橋 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.8]		 [100.0]
100		 74,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 取引価格は旧市内は概ね横ばい～一部上昇、
旧郡部は下落傾向。下落率も縮小傾向にはあ
るが、上昇傾向の地点との二極化が進んでい
る。

新前橋駅近接の商業地域。用途は純化されて
おらず商業集積度は低い。再開発計画等の影
響や駅徒歩圏の人気も後押しし需要は底堅く
選好性は高い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 前橋 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０

-140		 前橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南24m県道、
中間画地
準工

(60,200)
b ２５１３８

-33		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
c ２５１３０

-2		 前橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北17.5m県道、
中間画地
近商

(70,200)
d ２５１３８

-38		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m国道、
南6m、角地
商業

(100,400)
e ２５１５７

-37		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9m市道、
中間画地
商業

(100,540)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,508  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
67,711 		 100
[  87.5]
77,384 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,400 
b (　           ) 
68,333  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
68,401 		 100
[  89.3]
76,597 
76,600 
c (　           ) 
76,296  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
76,296 		 100
[  98.9]
77,145 
77,100 
d (　           ) 
91,614  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
89,035 		 100
[ 119.5]
74,506 
74,500 
e (　           ) 
90,731  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
91,003 		 100
[ 123.6]
73,627 
73,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,000 円／㎡]  



前橋 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,364,993 
1,946,260 
8,418,733 
7,740,500 
678,233 		 （　0.9497）
644,118 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     14,002,565 円　　　　（　     46,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
前橋 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 145.00 Ｓ4 580.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   299 ㎡     14.0 m x   21.3 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所、２～４階共同住宅（１ＬＤＫ、平均賃貸面積約３０㎡）、エレベーター、平置き駐車場、外階段あり ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 共用部分を考慮して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
145.00 
84.0 
121.80 
2,300 
280,140 		 1.0  280,140 
1.0  280,140 

 2～ 2		 居宅
145.00 
84.0 
121.80 
1,620 
197,316 		 1.0  197,316 
1.0  197,316 

 3～ 3		 居宅
145.00 
84.0 
121.80 
1,660 
202,188 		 1.0  202,188 
1.0  202,188 

 4～ 4		 居宅
145.00 
84.0 
121.80 
1,660 
202,188 		 1.0  202,188 
1.0  202,188 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
580.00 
84.0 
487.20 

881,832 		 881,832 
881,832 
⑨年額支払賃料        881,832 円　×　12ヶ月　＝　      10,581,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     487.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,581,984 円　　×　　   6.1 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       645,501 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,936,483 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           881,832 円　×　　  93.9 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,280 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          881,832 円　×　　  93.9 ％　　×　　　 0.5075　＝　         420,230 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,364,993 円　　　　（　        34,666 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,399 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
前橋 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 452,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 317,460 円  　　　       10,581,984　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       46,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      904,000 円  　　　　    113,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       113,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       113,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,946,260 円　（　　　　　　         6,509 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 113,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 189,000 円／㎡　×　     580.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0685     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,740,500 円  
（　　　　　        25,888 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,364,993 円      
②総費用 1,946,260 円      
③純収益　①－② 8,418,733 円      
④建物等に帰属する純収益 7,740,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 678,233 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 644,118 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,154 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,002,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 前橋 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　前橋市新前橋町１７番３４
 0700000171204-0000
2 　前橋市新前橋町１７番３５
 0700000171205-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
前橋 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
前橋 5-9 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　直美   TEL.
鑑定評価額 22,300,000 円  １㎡当たりの価格 74,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 前橋市新前橋町１７番３４外
 ②地積
　(㎡)		 299  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ9		 小売店舗、雑居ビル
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 北西20m県道 水道、ガス、下水 新前橋

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中層事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ新前橋駅に近い普通商業
地域。		 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 新前橋駅東方

220m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗、雑居ビルが建ち並ぶ駅に近い商業地域で、近隣の複数の再開発計画等により周辺環境の変化が予測さ
れる。地価は上昇傾向にて推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は前橋市全般の既成商業地域及び幹線道路及びその背後の商業地域。需要者の中心は前橋市及び周辺市町村
の法人または個人等である。県内経済は回復傾向にあり不動産需要も堅調に推移していること、前橋駅周辺のマンショ
ンの増加、事務所ビルの賃貸状況の改善等、繁華性が回復傾向に有ること等を受け、地価は上昇傾向を示している。市
場の中心となる価格帯には幅があり見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸用と自用の店舗、事務所ビル等が混在する既成の商業地域であり、収益物件も期待出来る地域である。県道沿いの
交通量の多い道路沿いの商業地域であるが賃貸市場の成熟はやや低い地域であるため収益価格は低位となった。自用物
件としての売買も見受けられるので、比準価格を重視するが、収益価格も充分に関連づけ、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　前橋 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.8]		 [100.0]
100		 74,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復傾向に有り、利便性が良好な商業
地への需要は堅調に推移している。



近隣地域の地域要因の変動は特に無いが空室
率や賃料水準等の改善が見受けられる商業地
の地価は上昇傾向に有る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 前橋 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１１８

-33		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西8m市道、
南4.1m、角地
１中専

(70,200)
b ２５１１８

-38		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２５１３０

-76		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
近商

(80,200)
d ２５１５６

-68		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
２中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,526  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
65,112 		 100
[  87.6]
74,329 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
74,300 
b (　           ) 
70,064  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
70,625 		 100
[  90.3]
78,212 
78,200 
c (　           ) 
65,010  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
65,010 		 100
[  85.8]
75,769 
75,800 
d (　           ) 
63,602  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
62,355 		 100
[  82.2]
75,858 
75,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     76,100 円／㎡]  



前橋 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,570,196 
2,086,933 
8,483,263 
7,809,000 
674,263 		 （　0.9497）
640,348 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     13,920,609 円　　　　（　     46,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
前橋 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 149.05 Ｓ4 596.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   299 ㎡     14.0 m x   21.3 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階賃貸面積約６０㎡事務所、３～４階平均賃貸面積約６０㎡、２ＬＤＫのファミリータイプを想定。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 共用部分を考慮して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
149.05 
80.0 
119.24 
2,400 
286,176 		 2.0  572,352 
2.0  572,352 

 2～ 2		 事務所
149.05 
80.0 
119.24 
2,100 
250,404 		 2.0  500,808 
2.0  500,808 

 3～ 3		 住宅
149.05 
80.0 
119.24 
1,600 
190,784 		 1.0  190,784 
1.0  190,784 

 4～ 4		 住宅
149.05 
80.0 
119.24 
1,600 
190,784 		 1.0  190,784 
1.0  190,784 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
596.20 
80.0 
476.96 

918,148 		 1,454,728 
1,454,728 
⑨年額支払賃料        918,148 円　×　12ヶ月　＝　      11,017,776 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     476.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,017,776 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       914,475 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,103,301 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,454,728 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,340 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,454,728 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         453,555 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,570,196 円　　　　（　        35,352 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,540 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
前橋 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 570,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 330,533 円  　　　       11,017,776　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       46,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      912,000 円  　　　　    114,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,086,933 円　（　　　　　　         6,980 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 114,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     596.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0685     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,809,000 円  
（　　　　　        26,117 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,570,196 円      
②総費用 2,086,933 円      
③純収益　①－② 8,483,263 円      
④建物等に帰属する純収益 7,809,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 674,263 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 640,348 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,142 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,920,609 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 前橋 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　前橋市新前橋町１７番３４
 0700000171204-0000
2 　前橋市新前橋町１７番３５
 0700000171205-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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備考