令和7年1月14日　提出 前橋 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 5-7 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　武井　清   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 52,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市駒形町字東高島６２番４ ②地積 　(㎡) 275   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、住宅など の混在する路線商業 地域 南西17m市道 水道、下水 駒形 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 準幹線道路沿線の路線商業地 域で店舗、住宅等が混在して いる。 街 路 １７ｍ市道 交通 施設 駒形駅南西方 1.1km 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地外縁部の路線商業地域で店舗、住宅等が混在する地域であるが、地域要因の大きな変化は見られない。当 面は、需要の弱含み状態が続き、地価は弱含み傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地及び市街地周辺部の商業地域である。主たる需要者層は店舗、事務所等を目的とする法人が中心で 、市外及び県外まで含めて広範囲に形成される。中心商業地や背後に人気住宅地を控える商業地等では地価の上昇も見 られるが、旧来型の商業地域では弱含み傾向が続いている。近隣地域は準幹線道路沿線の路線商業地域で店舗、住宅等 が混在するが需要は弱含みである。取引の中心価格帯は土地の規模等により異なるため把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行 って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格については、自営の店舗等が主で賃貸需要が見込めず、また 新規の有効な賃貸事例が見出せないため適用できなかった。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 5-8                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [120.5] [100.0] 100 52,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しているが、欧米金利動向・中 国経済動向等如何による海外景気の下振れ、 近時の物価上昇により景気が下押しされるリ スク懸念がある。 市街地外縁部の路線商業地域で店舗、住宅等 が混在する地域であり、地域要因の大きな変 化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％