別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
前橋 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
前橋 5-2 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　原　孝幸   TEL.
鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 前橋市本町２丁目２番１５外
｢本町２－２－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,001  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1.2:1		 事務所

ＳＲＣ10		 事務所ビル、金融機
関等が建ち並ぶ商業
地域		 南27m国道 水道、ガス、下水 前橋

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 前橋市中心市街地の準高度商
業地域		 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 前橋駅北西方

850m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 直近のオフィスビル空室率に大きな変化はないが、全国的な事務所需要の回復傾向や周辺市と比較した相対的割
安感等から、土地需要は拡大傾向にある。今後も当面、同様の傾向が継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は前橋市中心部及びその周辺の商業地域一円であり、主な需要者は資金調達力を有する県内外の不動産開発
業者等の法人である。金融機関、生損保ビル、店舗事務所等を中心とする前橋市を代表する準高度商業地域で立地環境
は良好である。直近の事務所空室率に大きな変化はないが、全国的な事務所需要の回復傾向や、周辺市と比較した相対
的割安感等から、土地需要は拡大傾向にある。取引規模が様々であるため需要の中心となる価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には賃貸用の事務所ビル等が立地するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に
試算された。自己業務用の事務所も見られ、自社ビル立地等の収益性に反映しがたい側面を含んで土地価格が形成され
る傾向もあるため、本件では現実の取引実態を反映し信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代
表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　前橋 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 62.4]		 [100.0]
100		 172,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかに持ち直している。前橋市
の人口は５年間で約２．０％減と減少傾向に
ある。


金融機関、生損保ビル等が建ち並ぶ準高度商
業地域で、大きな変化は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 前橋 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１３８

-38		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m国道、
南6m、角地
商業

(100,400)
b ２５１３８

-3		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
南4m、二方路
１住居

(70,200)
c ２５１５７

-37		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9m市道、
中間画地
商業

(100,540)
d ２５１２６

-20		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
e ２５１２６

-19		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東7m市道、
中間画地
商業

(80,420)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
91,614  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
89,035 		 100
[  50.5]
176,307 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
176,000 
b (　           ) 
92,073  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
89,657 		 100
[  50.2]
178,600 
179,000 
c (　           ) 
90,731  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
91,003 		 100
[  54.0]
168,524 
169,000 
d (　           ) 
90,744  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
90,744 		 100
[  51.0]
177,929 
178,000 
e (　           ) 
101,517  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
106,860 		 100
[  59.6]
179,295 
179,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -48.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    176,000 円／㎡]  



前橋 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

164,838,515 
51,263,136 
113,575,379 
107,568,000 
6,007,379 		 （　0.9316）
5,596,474 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    124,366,089 円　　　　（　    124,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
前橋 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 710.00 ＲＣ10 6,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   1,001 ㎡     35.0 m x   30.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：賃貸面積３５５㎡、２～９階：賃貸面積４８７．５０㎡、各階部分貸し。 ⑦有効率　  70.9 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
710.00 
50.0 
355.00 
3,591 
1,274,805 		 6.0  7,648,830 
1.0  1,274,805 

 2～ 2		 事務所
650.00 
75.0 
487.50 
2,822 
1,375,725 		 6.0  8,254,350 
1.0  1,375,725 

 3～ 9		 事務所
650.00 
75.0 
487.50 
2,565 
1,250,438 		 6.0  7,502,628 
1.0  1,250,438 
塔屋
10～10		 機械室
90.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,000.00 
70.9 
4,255.00 

11,403,596 		 68,421,576 
11,403,596 
⑨年額支払賃料     11,403,596 円　×　12ヶ月　＝　     136,843,152 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　   4,255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      25,530,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  55 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       162,373,152 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       7,920,000 円　　×　　       ％　＝　　     9,742,389 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 160,550,763 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        68,421,576 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         643,163 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       11,403,596 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       3,644,589 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     164,838,515 円　　　　（　       164,674 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,565 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
前橋 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,860,000 円  　　　　  1,620,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 28,949,836 円  　　　      170,293,152　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,253,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,960,000 円  　　　　  1,620,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,620,000 円  　　　　  1,620,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,620,000 円  　　　　  1,620,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      51,263,136 円　（　　　　　　        51,212 円／㎡）　　（経費率　　  31.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9316    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,620,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 262,000 円／㎡　×　   6,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0664     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 35 ％　＋　0.0614 ×  35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 107,568,000 円  
（　　　　　       107,461 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 164,838,515 円      
②総費用 51,263,136 円      
③純収益　①－② 113,575,379 円      
④建物等に帰属する純収益 107,568,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,007,379 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,596,474 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,591 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    124,366,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     124,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 前橋 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　前橋市本町二丁目２番１５
 0700000266221-0000
2 　前橋市本町二丁目２番１６
 0700000266222-0000
3 　前橋市本町二丁目２番２３
 0700000266229-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
前橋 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
前橋 5-2 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　武井　清   TEL.
鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 前橋市本町２丁目２番１５外
｢本町２－２－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,001  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1.2:1		 事務所

ＳＲＣ10		 事務所ビル、金融機
関等が建ち並ぶ商業
地域		 南27m国道 水道、ガス、下水 前橋

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 １０階程度の中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地中心部の事務所系準高
度商業地域である。		 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 前橋駅北西方

850m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部の事務所系準高度商業地域である。周辺において官民連携による中心街活性化策が進行して需要は堅調で
あり、漸次、中心地としての価値を高めて行くものと思われ、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 １０階程度の中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市街地及び市街地周辺部の商業地域である。主たる需要者層は店舗、事務所等を目的とする法人が中心で
、市外及び県外まで含めて広範囲に形成される。中心街の官民連携による活性化策等を反映して、中心市街地の地価は
横這い乃至上昇傾向にて推移しつつある。近隣地域は事務所ビルや金融機関等が建ち並ぶオフィス街であり堅調な需要
が見込まれ、地価は上昇傾向を示している。取引の中心価格帯は土地の規模等により異なるため把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行
って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが
、賃貸市場の成熟度が低いため比準価格に比較して低位に試算された。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　前橋 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    113,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 62.4]		 [100.0]
100		 172,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は持ち直しているが、欧米金利動向・中
国経済動向等如何による海外景気の下振れ、
近時の物価上昇により景気が下押しされるリ
スク懸念がある。

事務所ビル・金融機関等が建ち並ぶ中心商業
地域であり、需要は堅調で、周辺では官民連
携により中心市街地の活性化が図られている
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 前橋 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１５７

-37		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9m市道、
中間画地
商業

(100,540)
b ２５１３８

-38		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m国道、
南6m、角地
商業

(100,400)
c ２５１３８

-3		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
南4m、二方路
１住居

(70,200)
d ２５１２６

-20		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,731  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
91,003 		 100
[  54.9]
165,761 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
166,000 
b (　           ) 
91,614  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
89,035 		 100
[  51.4]
173,220 
173,000 
c (　           ) 
92,073  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
89,657 		 100
[  51.1]
175,454 
175,000 
d (　           ) 
90,744  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
90,744 		 100
[  50.1]
181,126 
181,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -41.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -47.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -41.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    174,000 円／㎡]  



前橋 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難なため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

165,819,589 
51,564,841 
114,254,748 
108,232,000 
6,022,748 		 （　0.9316）
5,610,792 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    124,684,267 円　　　　（　    125,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
前橋 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 710.00 ＲＣ10 6,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   1,001 ㎡     35.0 m x   30.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は賃貸面積３５５㎡、２～９階は賃貸面積４８７．５０㎡、各階部分貸し。 ⑦有効率　  70.9 ％
の理由		 共有部分を考慮して査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
710.00 
50.0 
355.00 
3,618 
1,284,390 		 6.0  7,706,340 
1.0  1,284,390 

 2～ 2		 事務所
650.00 
75.0 
487.50 
2,842 
1,385,475 		 6.0  8,312,850 
1.0  1,385,475 

 3～ 9		 事務所
650.00 
75.0 
487.50 
2,584 
1,259,700 		 6.0  7,558,200 
1.0  1,259,700 
塔屋
10～  		 機械室
90.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,000.00 
70.9 
4,255.00 

11,487,765 		 68,926,590 
11,487,765 
⑨年額支払賃料     11,487,765 円　×　12ヶ月　＝　     137,853,180 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　   4,255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      25,530,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  55 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       163,383,180 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       7,920,000 円　　×　　       ％　＝　　     9,802,991 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 161,500,189 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        68,926,590 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         647,910 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       11,487,765 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       3,671,490 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     165,819,589 円　　　　（　       165,654 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,670 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,584 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
前橋 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,890,000 円  　　　　  1,630,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 29,121,541 円  　　　      171,303,180　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,253,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   13,040,000 円  　　　　  1,630,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,630,000 円  　　　　  1,630,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,630,000 円  　　　　  1,630,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      51,564,841 円　（　　　　　　        51,513 円／㎡）　　（経費率　　  31.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9316    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,630,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 264,000 円／㎡　×　   6,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0664     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 35 ％　＋　0.0614 ×  35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 108,232,000 円  
（　　　　　       108,124 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 165,819,589 円      
②総費用 51,564,841 円      
③純収益　①－② 114,254,748 円      
④建物等に帰属する純収益 108,232,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,022,748 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,610,792 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,605 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    124,684,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     125,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 前橋 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　前橋市本町二丁目２番１５
 0700000266221-0000
2 　前橋市本町二丁目２番１６
 0700000266222-0000
3 　前橋市本町二丁目２番２３
 0700000266229-0000
4 　
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備考