別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
前橋 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
前橋 5-1 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　海老沼　宏次   TEL.
鑑定評価額 8,700,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 前橋市千代田町４丁目７番１８外
｢千代田町４－７－８｣		 ②地積
　(㎡)		 77  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ4		 小売店舗や百貨店等
が建ち並ぶ商業地域
 北10m市道、東側道 水道、ガス、下水 前橋

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ４階程度の中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心商業地の一角である。 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 前橋駅北西方

1.3km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中心商業地の一角であり、一定の客足は確保されている。市街地再開発事業が動きだすことから、完成時には繁
華性が高まるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階程度の中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は前橋市内中心部付近の普通商業地域である。需要の中心は飲食店や小売業その他事業を営む、前橋市内の
法人や全国的に事業を展開する法人である。市街地再開発の計画が進む一方で、中心市街地の不動産取引はあまり活発
化しておらず、再開発の今後の動向が注目される。市場の中心価格帯は、画地規模や建物等よりまちまちであり、主た
る価格帯が見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層の店舗を中心とした普通商業地域であるが、賃料が投下資本に見合うような水準にないことから、収
益価格はやや低位に求められたと思料する。比準価格は周辺類似地域内の取引事例から求められており実証的な価格で
ある。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　前橋 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    113,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 マイナス金利が解除されたが未だ低金利下に
あり、不動産市場に大きな影響を与えていな
い。インフレ傾向が不動産価格を下支え乃至
押し上げている。

中心市街地再開発の着工が令和７年に予定さ
れ、令和９年の完成が予定されている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 前橋 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１２６

-19		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東7m市道、
中間画地
商業

(80,420)
b ２４１３８

-49		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
c ２５１５７

-37		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9m市道、
中間画地
商業

(100,540)
d ２４１３５

-136		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西27m国道、
中間画地
商業

(90,600)
e ２４１３８

-23		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m国道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,517  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
106,860 		 100
[  92.2]
115,900 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
92,333  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
92,333 		 100
[  86.4]
106,867 
112,000 
c (　           ) 
90,731  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
91,003 		 100
[  90.0]
101,114 
106,000 
d (　           ) 
102,723  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.8]
123,562 		 100
[ 111.4]
110,917 
116,000 
e (　           ) 
106,006  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
106,006 		 100
[  92.6]
114,477 
120,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -16.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



前橋 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,278,610 
1,241,808 
5,036,802 
4,795,000 
241,802 		 （　0.9497）
229,639 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      4,992,152 円　　　　（　     64,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
前橋 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 68.00 Ｓ4 272.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   77 ㎡      8.0 m x    9.6 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階をフロア貸し ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 共用部分を考慮した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
68.00 
85.0 
57.80 
2,693 
155,655 		 3.0  466,965 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
68.00 
90.0 
61.20 
2,289 
140,087 		 3.0  420,261 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
68.00 
90.0 
61.20 
2,154 
131,825 		 3.0  395,475 
0.0  0 

 4～ 4		 店舗
68.00 
90.0 
61.20 
2,154 
131,825 		 3.0  395,475 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
272.00 
88.8 
241.40 

559,392 		 1,678,176 
0 
⑨年額支払賃料        559,392 円　×　12ヶ月　＝　       6,712,704 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     241.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,712,704 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       449,751 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,262,953 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,678,176 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,657 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,278,610 円　　　　（　        81,540 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,693 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
前橋 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 210,000 円  　　　　     70,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 268,508 円  　　　        6,712,704　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       63,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      560,000 円  　　　　     70,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        70,000 円  　　　　     70,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,000 円  　　　　     70,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,241,808 円　（　　　　　　        16,127 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     272.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0685     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  35 ％　＋ 0.0938 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,795,000 円  
（　　　　　        62,273 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,278,610 円      
②総費用 1,241,808 円      
③純収益　①－② 5,036,802 円      
④建物等に帰属する純収益 4,795,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 241,802 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 229,639 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,982 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,992,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 前橋 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　前橋市千代田町四丁目７番１８
 0700000201546-0000
2 　前橋市千代田町四丁目７番１９
 0700000201547-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
前橋 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
前橋 5-1 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　堀口　由紀子   TEL.
鑑定評価額 8,700,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 86,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 前橋市千代田町４丁目７番１８外
｢千代田町４－７－８｣		 ②地積
　(㎡)		 77  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ4		 小売店舗や百貨店等
が建ち並ぶ商業地域
 北10m市道、東側道 水道、ガス、下水 前橋

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地内に位置する、百
貨店や小売店舗等が存する普
通商業地域		 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 前橋駅北西方

1.3km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗や飲食店が建ち並ぶ普通商業地域で、再開発計画の影響から客足は徐々に戻りつつあり、地価の下落に
歯止めがかかった。当該埼葛発の波及効果の増大により将来的にあ地価は上昇傾向へと以降すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地及びその周辺部の普通商業地域の存する圏域である。需要者は自社の事業目的の県内外の法人
及び地元企業等が考えられる。市街地再開発事業は進捗しているものの、郊外大型商業施設への人流の流出、駐車場確
保の困難性による顧客誘引力の劣位等を起因とし商況は低迷しており需要は弱含みである。また成熟した商業地域であ
り供給は限定的である。取引規模等にばらつきがあり需要の中心価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には貸店舗も見受けられるが、現況の賃貸市場では土地価格に見合う賃料の収受は困難であり収益価格は低位に試
算された。当該地域は自社の事業用不動産も多く、典型的需要者は収益性も考慮するものの他の代替競争不動産の市場
での取引動向にも注視し意思決定している。本件においては更地及び建付地の規範性を有する事例も収集出来たことか
ら、市場の取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　前橋 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    113,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 取引価格は旧市内は概ね横ばい～一部上昇、
旧郡部は下落傾向。下落率も縮小傾向にはあ
るが、上昇傾向の地点との二極化が進んでい
る。

中心市街地の商業地域。人流は回復しつつあ
り、需要も回復傾向にある。再開発計画の進
行に伴い価格や需要への影響がわずかに見ら
れる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 前橋 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１３８

-3		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
南4m、二方路
１住居

(70,200)
b ２５１３８

-38		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m国道、
南6m、角地
商業

(100,400)
c ２５１５７

-37		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9m市道、
中間画地
商業

(100,540)
d ２４１３５

-136		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西27m国道、
中間画地
商業

(90,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
92,073  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
89,657 		 100
[  77.3]
115,986 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
91,614  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
89,035 		 100
[  83.2]
107,013 
112,000 
c (　           ) 
90,731  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
91,003 		 100
[  86.0]
105,817 
111,000 
d (　           ) 
102,723  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.8]
123,562 		 100
[ 112.4]
109,931 
115,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -16.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    114,000 円／㎡]  



前橋 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,626,535 
1,116,279 
4,510,256 
4,274,400 
235,856 		 （　0.9497）
223,992 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      4,869,391 円　　　　（　     63,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
前橋 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 68.20 Ｓ4 272.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   77 ㎡      8.0 m x    9.6 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～４階店舗（フロア貸し）、地域性を考慮し駐車場は無し。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 共用部分を考慮して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
68.20 
85.0 
57.97 
2,461 
142,664 		 2.0  285,328 
1.0  142,664 

 2～ 2		 店舗
68.20 
90.0 
61.38 
2,090 
128,284 		 2.0  256,568 
1.0  128,284 

 3～ 3		 店舗
68.20 
90.0 
61.38 
1,850 
113,553 		 2.0  227,106 
1.0  113,553 

 4～ 4		 店舗
68.20 
90.0 
61.38 
1,850 
113,553 		 2.0  227,106 
1.0  113,553 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
272.80 
88.8 
242.11 

498,054 		 996,108 
498,054 
⑨年額支払賃料        498,054 円　×　12ヶ月　＝　       5,976,648 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     242.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,976,648 円　　×　　   8.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       513,992 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,462,656 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           996,108 円　×　　  91.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,104 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          498,054 円　×　　  91.4 ％　　×　　　 0.3400　＝　         154,775 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,626,535 円　　　　（　        73,072 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,535 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,461 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
前橋 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 249,600 円  　　　　     62,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 179,299 円  　　　        5,976,648　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       63,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      499,200 円  　　　　     62,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        62,400 円  　　　　     62,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,400 円  　　　　     62,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用            80 円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,116,279 円　（　　　　　　        14,497 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 222,000 円／㎡　×　     272.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0685     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  35 ％　＋ 0.0938 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,274,400 円  
（　　　　　        55,512 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,626,535 円      
②総費用 1,116,279 円      
③純収益　①－② 4,510,256 円      
④建物等に帰属する純収益 4,274,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 235,856 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 223,992 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,909 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,869,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 前橋 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　前橋市千代田町四丁目７番１８
 0700000201546-0000
2 　前橋市千代田町四丁目７番１９
 0700000201547-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
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備考