令和7年1月14日　提出 野木 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野木 9-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　健太郎   TEL.

鑑定評価額 633,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下都賀郡野木町大字野木字三軒在家１４８番４ ②地積 　(㎡) 34,571   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 工場 大中規模の工場が建 ち並ぶ市街地近接の 工業団地 西16m町道、三方路 水道 野木 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南   500 ｍ、北   550 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 170.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ町道 交通 施設 野木駅南西方 2.2km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地周辺に位置する大中規模の工場が立地する工業地域である。工業地に対する需要は依然として堅調と考え られ、地価は強含みで推移していくものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北関東の内陸部一円において大規模工場が集積する工業地域で、需要者の中心は全国展開する各種の事業 者である。栃木県内の工場立地面積（全国４位）や取引件数（全国５位）の状況から（いずれも２０２３年確報ベース ）、当圏域における工業地に対する需要は引き続き堅調である。中心価格帯は、取引規模がまちまちであり総額での把 握は困難であるが、単価は１㎡当たり１万円台後半～２万円台の水準とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、自用の工場が中心である工業団地内にあり、賃貸市場が形成されておらず、適切な賃貸事例を収集できない ことから、収益還元法は適用しない。本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の類似地域等にお ける規範性の高い工業地の取引事例により求めた比準価格を重視することにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [105.2] 100 100 [100.0] 100 [110.1] [100.0] 100 18,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 野木町では引き続き人口減少、高齢化率の高 まりが見られる状況にあるが、住環境に優れ た地域を中心に需要は回復傾向にある。 地域要因に格別の変動はない。当該地域では 操業企業の入れ替えなども特に見られず、安 定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％