令和7年1月15日　提出 茂木 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茂木 5-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　阪上　真佐彦   TEL.

鑑定評価額 7,660,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芳賀郡茂木町大字茂木字上ノ町１５９２番１ ②地積 　(㎡) 336   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:3 店舗 Ｗ1 小売店舗等が建ち並 ぶ県道沿いの商業地 域 南東12m県道 水道、下水 茂木 110m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   160 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 茂木駅　北東方 110m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅周辺の商業地域である。主要幹線道路沿いでもあることから小売店舗等も建ち並んでいるが、人口減少率が高 い茂木町では繁華性の低下が目立っている。地域的な変動はないが、不動産需要の低迷は継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茂木町及び周辺市町の商業地域と判断した。需要者の中心は地縁的選好性の強い地元の個人事業主や小規 模法人である。過疎化と高齢化が進む茂木町では特に市街地部に新規出店する事業者は少なく、商業地域の衰退化は継 続すると思われる。商業地域の取引は特に件数が少ないことから、取引の中心的な価格水準の特定は困難であるが、目 安としては総額で６００万円から１，０００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用の店舗がほとんどで、商業店舗の賃貸市場は未成熟である。よって、収益価格は試算しなかった。比準価格に ついては、茂木町の取引が非常に少ないことから周辺市町の事例を複数採用せざるを得なかった。しかしながら、再吟 味の結果、比準の過程は適切であり、比準価格は信頼できる試算価格であると思料した。よって、自用の店舗が中心の 商業地域であることから比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那須烏山 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [100.0] 100 [100.7] [100.0] 100 22,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率及び高齢化率共に県平均を大きく 上回り、過疎化が進んでいる。令和５年は土 地取引件数及び土地取引面積共に大きく増加 した。 中心市街地の既成商業地域であり、特に変動 要因はない。繁華性は低く、新規出店はほと んどないので商業地需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％