別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
下野 9-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
下野 9-1 栃木県 栃木第3 氏名  不動産鑑定士 富田 晃司   TEL.
鑑定評価額 1,150,000,000 円  1㎡当たりの価格 18,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
下野市下石橋字花林521番
②地積
 (㎡)
61,524  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工業
(60,200)

(その他)
特別用途地区


(70,200)

1:1.5
事務所兼工場

大中規模工場の建ち
並ぶ国道に近い工業
団地
西18m県道、三方路 水道、ガス、下水 石橋

2.6km
(2)



①範囲 東   300 m、西   200 m、南   300 m、北   300 m ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口 約   200.0 m、奥行 約   250.0 m、規模      50,000 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

18m県道 交通

施設
石橋駅 南西方

2.6km
法令

規制
工業
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
 来予測
国道4号との系統・連続性に恵まれた工業団地で、これからも工業地域として推移するものと予測する。近年は
生産拠点を国内に回帰する傾向にあり、需要も認められるので、地価水準は上昇傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
三方路                0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            18,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、栃木県のみならず、関東一円にわたる工業地等である。需要者の中心は、大企業及びその関係会社等が
多い。株価上昇、税務上の優遇措置などから、大企業や県内の中小企業でも景況感が回復基調にあり、コロナ禍による
影響、円安の影響等もあったが、景気は回復傾向にある。工業地については、画地規模や業種による工場規模の相違な
どから、取引される価格帯は様々で、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
下野市内の工場、物流センター等が見られる工業地域にあり、資料収集の点などから収益価格を求めることができない
ので、比準価格を採用し、周辺の地域の特性等をも加味し、さらに単価と総額との関連なども十分に検討し、前年価格
や市場動向、新大統領の就任する米国の対日政策の影響、建築費などの物価高騰の影響、円安やインバウンド需要が日
本経済に与える影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 小山 9-2                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
         19,200 円/㎡
[105.2]
100
100
[100.0]
100
[107.9]
[100.0]
100
18,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           17,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
サプライチェーンの脱中国の動きから、生産
部門を国内に回帰する企業も多く、県内の工
業地域に対する需要は強く、供給は少ない状
態にある。

大中規模の工場が建ち並ぶ熟成した工業団地
で、国道4号との連続性に恵まれており、物
流拠点としての立地性も有し、需要は強含み
である。

個別的要因に格別の変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近      0.0
環境        +9.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.5 %  %
3 試算価格算定内訳 下野 9-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R07公3

-87
鹿沼市

更地


  
(           ) 
不整形 南5.5m市道、
中間画地




工専

(60,200)
b R07公3

-66
下都賀郡壬生町

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西20m県道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
c R07公3

-69
下都賀郡壬生町

建付


  
(           ) 
不整形 南5m町道、
中間画地




工専

(60,200)
d R07公3

-16
鹿沼市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西11m市道、
中間画地




工業
地区計画等
(60,200)
e R07公2

-208
栃木市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東12m市道、
南西6m、
二方路



工業
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
16,403  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

17,439 
100
[  93.5]

18,651 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

18,700 
b (            
14,969  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

15,179 
100
[  81.5]

18,625 

18,600 
c (            
11,282  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

11,947 
100
[  64.4]

18,551 

18,600 
d (            
18,671  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

19,044 
100
[ 101.6]

18,744 

18,700 
e (            
18,404  
100
[ 100.0]
[ 104.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

18,951 
100
[ 101.6]

18,653 

18,700 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.0 交通・接近   -2.0 環境      +6.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -1.0 環境     -16.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.0 交通・接近   -2.0 環境     -27.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -1.0 環境      +8.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.33 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -2.0 環境      +8.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      18,700 円/㎡]  



下野 9-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  大規模工業団地で再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の工場が中心の工業団地内にあり、賃貸市場が形成されいないため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 下野 9-1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  下野市下石橋字花林521番
0624005019111-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月10日 提出
下野 9-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
下野 9-1 栃木県 栃木第3 氏名  不動産鑑定士 池末 宏行   TEL.
鑑定評価額 1,150,000,000 円  1㎡当たりの価格 18,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
下野市下石橋字花林521番
②地積
 (㎡)
61,524  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工業
(60,200)

(その他)
特別用途地区


(70,200)

1:1.5
事務所兼工場

大中規模工場の建ち
並ぶ国道に近い工業
団地
西18m県道、三方路 水道、ガス、下水 石橋

2.6km
(2)



①範囲 東   300 m、西   200 m、南   300 m、北   300 m ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口 約   200.0 m、奥行 約   250.0 m、規模      50,000 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

18m 県道 交通

施設
石橋駅 南西方

2.6km
法令

規制
工業
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
 来予測
市街地周辺の大中規模工場等の見られる工業団地内にあり、工場地域として熟成していることから当面は現状を
維持するものと予測される。県南部の工業地需要は比較的堅調で底堅く推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
三方路                0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            18,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北関東内陸部で大規模工場の立地可能な一円の圏域。需要者は、総額の観点から全国規模の企業が中心と
なる。当該地域は首都圏に近く交通の要衝へのアクセスに恵まれた立地条件を有しており、需要は堅調で底堅い。取引
される画地規模もまちまちであるため、総額での把握は困難であるが、単価16,000~21,000円程度が需要
の中心となる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、市街地周辺の大中規模工場等の見られる工業団地である。後述の理由により、収益価格及び積算価格は試
算し得なかった。工業地については費用性等を重視し、自己使用目的での取引が主であるため、信頼性の高い取引事例
より試算された比準価格を重視し、経済情勢等の一般的要因の影響、広域的な工業地の需給動向及び代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 小山 9-2                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
         19,200 円/㎡
[105.2]
100
100
[100.0]
100
[107.9]
[100.0]
100
18,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           17,900 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口は直近1年間で-0.2%、世帯数は+
1.5%。物価高、建築費の動向等により、
市場に先行き不透明感が残る。


石橋地区の市街地南部に造成された大工場等
の連坦する熟成した工業団地であり、地域要
因に変化はないが、潜在需要が認められ、地
価は底堅い。

代替・競争等の関係にある不動産と比較した
優劣及び競争力の程度は普通であり、個別的
要因に格別の変動はない。
行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近      0.0
環境        +9.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.5 %  %
3 試算価格算定内訳 下野 9-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R07公3

-16
鹿沼市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西11m市道、
中間画地




工業
地区計画等
(60,200)
b R07公3

-66
下都賀郡壬生町

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西20m県道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
c R07公3

-104
鹿沼市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南東12m市道、
北東16m、
角地



(都) 工専

(70,200)
d R07公2

-208
栃木市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東12m市道、
南西6m、
二方路



工業
地区計画等
(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
18,671  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

19,044 
100
[ 101.6]

18,744 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

18,700 
b (            
14,969  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

15,179 
100
[  82.4]

18,421 

18,400 
c (            
15,998  
100
[ 100.0]
[ 106.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

16,625 
100
[  86.6]

19,197 

19,200 
d (            
18,404  
100
[ 100.0]
[ 104.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

18,951 
100
[  99.7]

19,008 

19,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -1.0 環境      +8.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -1.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -6.0 環境      -4.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.33 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -2.0 環境      +6.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      18,700 円/㎡]  



下野 9-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
大規模な工場が建ち並ぶ工業団地内にあって、自己利用を中心とし、賃貸市場は未成熟で、適切な賃貸事例の収
集が困難であるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 下野 9-1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  下野市下石橋字花林521番
0624005019111-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考