令和7年1月14日　提出 那須烏山 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那須烏山 5-2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　亮介   TEL.

鑑定評価額 7,300,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須烏山市中央１丁目字仲町３４９番３ ｢中央１－１３－１０｣ ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗・事務所が 建ち並ぶ中心部の商 業地域 東11.5m県道 水道、下水 烏山 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．５ｍ県道 交通 施設 烏山駅　北方 800m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部に位置する既成商業地域であるが、顧客の吸引力は弱く、店舗の閉鎖や建物の老朽化も見られて商業 地としての需要は低下しつつある。今後も同様な傾向が進行していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那須烏山市及びその周辺市町の商業地域及び混在地域である。需要者の中心は、市内に地縁的選好性を 有する自営業者、地元企業等と推定される。当該地域は市内中心部に位置する商業地域であるが、低層建物、老朽化し た建物等も比較的多く見られる。当市では過疎化、高齢化が進行しており、既成商業地域の衰退化の流れには歯止めが かかっていない。周辺地域での商業地等の取引は少なく、需要の中心となるような価格帯は見いだし難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 人口減少が続く那須烏山市中心部付近の商業地域で、建物の老朽化、地域の衰退化も進行し、賃貸市場は未成熟である ため収益価格は試算しなかった。当該地域では自己使用目的での取引が中心となり、取引価格の水準を指標に価格が決 定されることが一般的と認められる。よって、市場での取引の実態を反映し、実証的な比準価格を採用し、不動産市場 の動向等も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は持ち直しで推移しているものの一 部に弱い動き、住宅投資は低迷気味。当市の 人口及び生産年齢人口の減少率は県平均より かなり大きい。 地域要因に大きな変動はなく、過疎化、既成 商業地の衰退化の中で地価水準は下落傾向に ある。なお、公図等の一部に混乱も存在する ようである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％