令和7年1月15日　提出 那須塩原 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那須塩原 5-4 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　市村　明洋   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須塩原市塩原字古町７３８番外 ②地積 　(㎡) 476   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 国立公(普通) （その他） 河川保全区域 土砂災害警戒区域 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 土産店、旅館等が建 ち並ぶ温泉街の商業 地域 西8.5m市道 水道、下水 西那須野 21.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 西那須野駅北西方 21.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 国立公(普通) 河川保全区域 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近年塩原温泉では新築や改修によりホテル開業して話題を呼んだが、長期的に観光関連施設は大幅に減少してお り、近隣地域周辺も老朽施設や空き家が多い。したがって、今後も衰退傾向は避けがたいものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那須塩原市を中心に県北部の商業地域。主な需要者は地元事業者や中小法人等で、規模の大きい適地に ついては圏外資本による開発も想定される。長期的な客足の低迷や施設の老朽化等により、県内の温泉街はいずれも苦 戦しているが、温泉以外の観光資源の有無等によりコロナ禍後の回復にも差が出ている。取引が少なく、また規模も様 々であるため、取引の中心となる価格帯は把握しにくく、塩原地区における不動産市場は特に低迷している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は求めなかったが、自用の店舗や宿泊施設を中心とする地域で、稀に見られる取引も自用目的のものが大半で あり、不動産賃貸による収益性は重視されない。比準価格を求めるにあたっては、塩原地区を含む類似事例を採用して おり、試算価格は市場の特性を反映し、規範性が認められる。したがって、比準価格の妥当性を認めてこれを採用し、 単価と総額との関連及び代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大田原 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,200 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [119.8] [100.0] 100 27,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 塩原温泉の客足は回復傾向にあるが、観光産 業における新規投資は限定的である。同地区 における不動産市場は住宅地も含めて弱い動 きが続いている。 温泉街の中心部に位置する商業地域で、飲食 店や土産店が散見されるが、閉店した店も多 く、新規出店等はほとんど見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％