別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
大田原 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田原 5-1 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　上野　初雄   TEL.
鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田原市新富町２丁目１８５９番１外
｢新富町２－３－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 507  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小売店舗が建ち並ぶ
既成商業地域
 北西11m国道 水道、下水 西那須野

4.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ国道 交通

施設		 西那須野駅南東方

4.5km		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧市街の商業地域で主に低層店舗が建ち並んでいるが、閉鎖もしくは廃業した店舗が多く、当面同様の傾向で推
移すると見込まれる。地価の下落幅は徐々に縮小する傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね矢板市、大田原市、那須塩原市の既成商業地域で、需要者の中心は域内の個人事業者や中小法人であ
る。周辺の新設幹線沿い等に郊外型店舗が立地して繁華性を高める一方で、既存の小売店街は営業不振や経営者の高齢
化等で閉鎖もしくは廃業した店舗が多く、商況は低迷しており、地価は低位に推移している。画地規模が一様でないこ
とから、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 日用店舗等が中心であり、賃貸用店舗兼住宅等も見られるが、商業事業者向けの賃貸市場は成熟度が低い。一部に事業
撤退が見られるものの、比準価格は多数の取引事例を基に試算した価格であり信頼性が高い。従って、比準価格を重視
することとして収益価格を関連づけ、単価と総額の関連に留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。最有効使用が上記のとおりなので、開発法は適用しなかった。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田原 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     33,200 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[104.5]		 [100.0]
100		 31,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地価は景気の回復傾向や都市基盤整備の進展
等に伴い上昇に転じる地域が増えているが、
人口減少が進み下落が続く地域も多く、二極
化が進んでいる。

市内の新興商業地への顧客流出等により近隣
地域及びその周辺の既存商業地は衰退、空洞
化が進んでおり、店舗の閉鎖、廃業が多く見
受けられる。

街路条件、環境条件等に係る個別的要因につ
いて、過去１年間の変動は特に認められない
。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田原 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７公１
Ａ
-80		 大田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西11.3m国
道、中間画地
（都） １住居

(60,200)
b Ｒ０７公１
Ｍ
-41		 大田原市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東24m市道、
北東8m、角地
（都） ２住居

(70,200)
c Ｒ０７公１
Ｍ
-44		 大田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東20m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
d Ｒ０７公１
Ｅ
-87		 那須塩原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西25m国道、
北東3m、
二方路
（都） １住居

(70,200)
e Ｒ０７公１
Ｇ
-66		 那須塩原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東16m国道、
南西6m、
二方路
（都） 準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,982  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
30,858 		 100
[  98.0]
31,488 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
31,500 
b (　           ) 
24,554  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.7]
33,707 		 100
[ 106.1]
31,769 
31,800 
c (　           ) 
25,838  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
25,786 		 100
[  75.7]
34,063 
34,100 
d (　           ) 
30,234  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
39,363 		 100
[ 123.2]
31,950 
32,000 
e (　           ) 
23,727  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  85.0]		 100
[  81.6]
34,072 		 100
[ 109.2]
31,201 
31,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -27.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,200 円／㎡]  



大田原 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  古くからの商業地域にあって、方式になじまない故、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,811,701 
1,467,033 
5,344,668 
4,987,600 
357,068 		 （　0.9752）
348,213 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      7,569,848 円　　　　（　     14,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田原 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 198.00 Ｓ2 396.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   507 ㎡     12.0 m x   42.0 m  前面道路：国道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
198.00 
100.0 
198.00 
1,765 
349,470 		 3.0  1,048,410 
1.0  349,470 

  ～ 2		 共同住宅
198.00 
100.0 
198.00 
1,260 
249,480 		 1.0  249,480 
1.0  249,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
396.00 
100.0 
396.00 

598,950 		 1,297,890 
598,950 
⑨年額支払賃料        598,950 円　×　12ヶ月　＝　       7,187,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     396.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,187,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       574,992 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,612,408 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,297,890 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,941 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          598,950 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         187,352 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,811,701 円　　　　（　        13,435 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,819 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,765 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田原 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 370,000 円  　　　　     74,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 323,433 円  　　　        7,187,400　×　　　　   4.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      592,000 円  　　　　     74,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        74,000 円  　　　　     74,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,000 円  　　　　     74,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,467,033 円　（　　　　　　         2,894 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     396.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0674     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,987,600 円  
（　　　　　         9,837 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,811,701 円      
②総費用 1,467,033 円      
③純収益　①－② 5,344,668 円      
④建物等に帰属する純収益 4,987,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 357,068 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 348,213 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          687 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,569,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田原 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田原市新富町二丁目１８５９番１
 0602000213825-0000
2 　大田原市新富町二丁目１８６０番３
 0602000213828-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大田原 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田原 5-1 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信也   TEL.
鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田原市新富町２丁目１８５９番１外
｢新富町２－３－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 507  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 小売店舗が建ち並ぶ
既成商業地域
 北西11m国道 水道、下水 西那須野

4.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １１ｍ国道 交通

施設		 西那須野駅南東方

4.5km		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該国道は西方から改良事業が行われており、将来的には街路条件の向上が期待される。ただし旧来の商業地域
として長期的には競争力を落としており、地価水準についても当面下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は当市及び周辺市町の商業地・住商混在地一円の圏域。需要者は概ね地元の個人事業主や中小法人であり、
域外からの流入はごくわずかである。上記及び下記のような状況で顧客の減少が進み、旧来の商業地域の商況は厳しい
。よって需給とも低調であるため取引価格帯を表示することは困難であるが、広域的見地から単価を推定すれば㎡当り
３万円台程度と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記２価格を得たが、比準価格と比較して収益価格が低く試算された。これは主に高度利用されない地域であり使用容
積率が低いこと並びに賃貸市場が小さく賃料水準が低めなことによるものと思料する。一方商業地の取引は本来収益性
も考慮したものである。以上より本件では両価格の特性及び近年の社会経済情勢並びに代表標準地との検討を踏まえた
上で、実証性に優る比準価格を中心に収益価格も比較考量することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田原 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     33,200 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [100.0]
100		 31,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市推計人口は７万人を割り込んだ。一昨年
の土地取引件数は前年比微減程度。商業地は
近年同様平準化・路線商業地への移行が進む
。

当地域の外観上の変化は特に認められないが
長年、店主の高齢化や後継者不足、他市も含
めた路線商業地域との競争での劣後等が懸案
である。

個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田原 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７公１
Ｍ
-41		 大田原市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東24m市道、
北東8m、角地
（都） ２住居

(70,200)
b Ｒ０７公１
Ｍ
-44		 大田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東20m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c Ｒ０７公１
Ａ
-80		 大田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西11.3m国
道、中間画地
（都） １住居

(60,200)
d Ｒ０７公１
Ｃ
-81		 那須塩原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東10m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,554  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.7]
33,707 		 100
[ 106.1]
31,769 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
31,800 
b (　           ) 
25,838  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
25,786 		 100
[  81.3]
31,717 
31,700 
c (　           ) 
30,982  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
30,858 		 100
[  98.0]
31,488 
31,500 
d (　           ) 
37,297  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
37,148 		 100
[ 117.7]
31,562 
31,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -27.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,700 円／㎡]  



大田原 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,704,717 
1,414,916 
5,289,801 
4,913,460 
376,341 		 （　0.9752）
367,008 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      7,978,435 円　　　　（　     15,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田原 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 200.00 Ｓ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   507 ㎡     12.0 m x   42.0 m  前面道路：国道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
100.0 
200.00 
1,756 
351,200 		 3.0  1,053,600 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
200.00 
100.0 
200.00 
1,240 
248,000 		 1.0  248,000 
1.0  248,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

599,200 		 1,301,600 
248,000 
⑨年額支払賃料        599,200 円　×　12ヶ月　＝　       7,190,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,190,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       575,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,615,168 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,301,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,975 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          248,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          77,574 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,704,717 円　　　　（　        13,224 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,756 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田原 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 364,500 円  　　　　     72,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 287,616 円  　　　        7,190,400　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      583,200 円  　　　　     72,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        72,900 円  　　　　     72,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,900 円  　　　　     72,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,414,916 円　（　　　　　　         2,791 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0674     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,913,460 円  
（　　　　　         9,691 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,704,717 円      
②総費用 1,414,916 円      
③純収益　①－② 5,289,801 円      
④建物等に帰属する純収益 4,913,460 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 376,341 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 367,008 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          724 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,978,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田原 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田原市新富町二丁目１８５９番１
 0602000213825-0000
2 　大田原市新富町二丁目１８６０番３
 0602000213828-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考