令和7年1月14日　提出 真岡 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真岡 9-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　征人   TEL.

鑑定評価額 676,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真岡市松山町２１番３外 ②地積 　(㎡) 35,764   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場 大規模工場が建ち並 ぶ街区整然とした工 業団地 西18m国道、背面道 水道、ガス 寺内 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   500 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 寺内駅　北西方 1.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場が建ち並ぶ工業団地であり、今後も現状を維持するものと予測する。大企業からの引き合いも多く工 業地需要は堅調であり、価格水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内の工業地域。主たる需要者は製造及び流通関連の県内外の企業等である。製造業における生産拠点等 の国内回帰が顕著になる中、県内の工業地の需要については、首都圏に近い立地条件や高速交通網の整備等を反映して 回復してきており、特に県南及び県央エリアでは堅調である。標準地周辺の価格水準は上昇傾向で推移している。なお 、工業地については業種や工場規模等が一様でないことから、市場の中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地に対する典型的な需要者は製造及び流通関連の県内外の企業等であり、自用目的の取引が中心であることから、 多数の取引事例から試算した比準価格は実証的で、かつ、市場の特性に適合しており信頼性が高いと判断した。よって 、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、工場用建物の賃貸 市場が未成熟なことから、収益還元法は非適用とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [105.2] 100 100 [100.0] 100 [107.1] [100.0] 100 18,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高速交通網の整備により企業から県内工業地 への引き合いは多い。特に首都圏に近く立地 条件に優れる県南及び県央地域は需要が堅調 である。 大規模工場が建ち並ぶ工業団地であり、地域 要因に大きな変動はない。価格水準は上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％