別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
小山 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小山 5-7 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　宇塚　浩一   TEL.
鑑定評価額 97,600,000 円  １㎡当たりの価格 70,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小山市西城南２丁目３０番１９外
 ②地積
　(㎡)		 1,386  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 南15m市道 水道、下水 小山

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 小山駅　南方

2.4km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅等が混在するが、建物が建ち並んで空地は少なく、当分は現状で推移すると思われる。現況では繁華性は余
り高くないが、背後地の人口が多いため、商業地域として更に発展すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は小山市と周辺市町の商業地域。需要者は栃木県内、又は、全国的に店舗等を展開している企業が中心で
、地元小規模事業者の需要も散見される。借地需要に対して土地購入需要は少ない地域であるが、土地の供給も少なく
、また、背後地の人口が多く発展が期待される地域であるため、需給関係は需要が強含みである。取引が少ないうえ、
取引規模等もまちまちで、市場の中心価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域付近では、借地上の自用の店舗や事務所等と、テナントの注文に合わせた賃貸用建物が中心で、汎用性が有
る賃貸用建物はほとんど無く、また、賃貸物件の建設を目的とする土地取引は稀であり、収益価格の規範性はやや低い
。よって、信頼性がある取引事例より求めた、実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、また、地域要因等
の価格形成要因を再吟味し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小山 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,300 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[131.4]		 [100.0]
100		 70,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ流行の影響が無くなり商業活動は
以前の水準に戻った。最近の商業中心は路線
商業地域から大規模ショッピングセンターに
移っている。

現況は住宅等が混在する商業地域で、地域要
因に大きな変化はないが、背後地の人口が多
いため、商業地域として徐々に繁華性が高く
なりつつある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小山 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７公３
Ｆ
-81		 小山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m県道、
中間画地
準工

(60,200)
b Ｒ０７公３
Ｈ
-7		 小山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西16m県道、
中間画地
工業

(60,200)
c Ｒ０７公３
Ｈ
-13		 小山市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東16m県道、
中間画地
準工

(60,200)
d Ｒ０７公３
Ｈ
-15		 小山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北15m市道、
西6m、角地
２住居

(70,200)
e Ｒ０７公３
Ｋ
-23		 小山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.8m市道
、南東6m、
角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,597  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
56,153 		 100
[  80.1]
70,104 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
70,100 
b (　           ) 
62,856  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
63,547 		 100
[  88.9]
71,481 
71,500 
c (　           ) 
65,098  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
69,733 		 100
[  94.6]
73,714 
73,700 
d (　           ) 
74,139  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
71,597 		 100
[ 100.0]
71,597 
71,600 
e (　           ) 
58,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
57,275 		 100
[  79.3]
72,226 
72,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,800 円／㎡]  



小山 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  区画整理施行済区域内の幹線道路沿いの土地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,284,812 
2,585,400 
8,699,412 
5,435,360 
3,264,052 		 （　0.9745）
3,180,819 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     69,148,239 円　　　　（　     49,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小山 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
平屋建店舗 450.00 Ｓ1 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   1,386 ㎡     43.5 m x   32.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し平屋建店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
450.00 
100.0 
450.00 
2,200 
990,000 		 5.0  4,950,000 
1.0  990,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

990,000 		 4,950,000 
990,000 
⑨年額支払賃料        990,000 円　×　12ヶ月　＝　      11,880,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 実費分を別途徴収
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,880,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       950,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,929,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,950,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,540 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          990,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         309,672 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,284,812 円　　　　（　         8,142 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,271 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小山 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 422,000 円  　　　　     84,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 475,200 円  　　　       11,880,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      802,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      717,400 円  　　　　     84,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        84,400 円  　　　　     84,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,400 円  　　　　     84,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,585,400 円　（　　　　　　         1,865 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 45 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,435,360 円  
（　　　　　         3,922 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,284,812 円      
②総費用 2,585,400 円      
③純収益　①－② 8,699,412 円      
④建物等に帰属する純収益 5,435,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,264,052 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,180,819 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,295 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     69,148,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小山 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小山市西城南二丁目３０番１９
 0624001113842-0000
2 　小山市西城南二丁目３０番２０
 0624000186058-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
小山 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小山 5-7 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　池末　宏行   TEL.
鑑定評価額 98,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小山市西城南２丁目３０番１９外
 ②地積
　(㎡)		 1,386  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 南15m市道 水道、下水 小山

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ　市道 交通

施設		 小山駅　南方

2.4km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理地内の路線商業地域で、城南地区の中でも比較的新しい地域であるが、既に店舗が建ち並び熟成してい
る。交通量も多く、当面は繁華性が高い状態を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小山市を中心とする周辺市町の商業地域の圏域。需要者の中心はチェーン展開をする法人乃至フランチャ
イズの地元の事業主であり、自己利用を目的とする。同一需給圏では当該地域も含まれる城南地区等への需要が強い状
況にある。取引自体が少なく、取引される画地規模もまちまちであるため、総額での把握は困難であるが、単価６０，
０００～８０，０００円程度が需要の中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域においては自用の店舗が中心で賃貸用不動産は限定的であり、土地価格に見合った賃料水準が形成されていな
いため、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は市場の実態を適切に反映しており、説得力は高いと思料
される。以上から本件では、説得力の高い比準価格を中心に、収益価格を関連付け、経済情勢等の一般的要因の影響を
総合的に勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小山 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,300 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[131.4]		 [100.0]
100		 70,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は直近１年間でほぼ横ばい、世帯数は＋
１．５％。物価高、建築費の動向等により、
市場に先行き不透明感が残る。


商業地域としての熟成は概ね完了しており、
地域要因に変動は無い。小山市の路線商業地
域としては比較的後発であるが、繁華性は高
い。

代替・競争等の関係にある不動産と比較した
優劣及び競争力の程度は普通であり、個別的
要因に格別の変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小山 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０７公３
Ｃ
-26		 小山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ｒ０７公３
Ｈ
-8		 小山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東16m県道、
西4.5m、南4m、
三方路
商業

(100,400)
c Ｒ０７公３
Ｄ
-7		 小山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
西4m、角地
２中専

(70,200)
d Ｒ０７公３
Ｆ
-81		 小山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m県道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,556  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
86,668 		 100
[ 119.4]
72,586 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
72,600 
b (　           ) 
99,460  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
96,853 		 100
[ 136.5]
70,955 
71,000 
c (　           ) 
81,698  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
79,715 		 100
[ 107.0]
74,500 
74,500 
d (　           ) 
55,597  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
56,153 		 100
[  80.1]
70,104 
70,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,000 円／㎡]  



小山 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,187,042 
2,756,022 
9,431,020 
6,261,460 
3,169,560 		 （　0.9752）
3,090,955 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     67,194,674 円　　　　（　     48,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小山 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 480.00 Ｓ1 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   1,386 ㎡     43.5 m x   32.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗として一棟貸しを想定。駐車場確保の必要性から、使用容積率等は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
480.00 
100.0 
480.00 
2,231 
1,070,880 		 3.0  3,212,640 
1.0  1,070,880 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
100.0 
480.00 

1,070,880 		 3,212,640 
1,070,880 
⑨年額支払賃料      1,070,880 円　×　12ヶ月　＝　      12,850,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,850,560 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,028,045 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,822,515 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,212,640 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,556 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,070,880 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         334,971 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,187,042 円　　　　（　         8,793 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,231 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小山 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 464,500 円  　　　　     92,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 514,022 円  　　　       12,850,560　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      802,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      789,600 円  　　　　     92,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        92,900 円  　　　　     92,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,900 円  　　　　     92,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,756,022 円　（　　　　　　         1,988 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0674     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,261,460 円  
（　　　　　         4,518 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,187,042 円      
②総費用 2,756,022 円      
③純収益　①－② 9,431,020 円      
④建物等に帰属する純収益 6,261,460 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,169,560 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,090,955 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,230 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,194,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小山 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小山市西城南二丁目３０番１９
 0624001113842-0000
2 　小山市西城南二丁目３０番２０
 0624000186058-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考