令和7年1月15日　提出 小山 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -20 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　富田　晃司   TEL.

鑑定評価額 4,330,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字千駄塚字道西３６１番１０ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小中規模の一般住宅 が多い郊外の住宅地 域 南西4m道路 水道、下水 間々田 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ道路 交通 施設 間々田駅　北東方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 千駄塚古墳近くの住宅地域である。小山市内の住宅需要は回復基調にあり、当地域の周辺でも新規の住宅分譲が なされており、今後は、地価水準は概ね横ばいから回復傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ宇都宮線沿線で、小山市南部の住宅地域。需要者の中心は、市内在住者及び通勤者が大部分を占め ている。郊外の自然発生的な住宅地域であるが、小山市内では区画整理地などを中心に住宅需要が回復しており、当該 地域でも、需要は以前よりも回復傾向にある。土地は面積で１５０～２５０㎡、総額で３００～１，０００万円程度、 新築戸建物件は２，０００～３，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした地域で、賃貸市場も未成熟なので、収益価格は試算しなかった。快適性重視の住宅地域に存する ので、自用目的での取引が主で信頼性のある比準価格を中心として価格を決定すべきことを考慮し、前年価格や市場動 向、新大統領の就任する米国の対日政策の影響、建築費などの物価高騰の影響、円安やインバウンド需要が日本経済に 与える影響等も十分検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　小山 -15                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小山市の総人口は概ね微減傾向である。高齢 化社会の進展、金利上昇の懸念や建築費の高 騰による不動産市場への影響が注視される。 街路条件がやや劣る郊外の住宅地域で地域要 因に大きな変動はみられず、宅地需要は弱含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％