令和7年1月15日　提出 小山 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -18 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　石原　秀彦   TEL.

鑑定評価額 7,900,000 円  １㎡当たりの価格 54,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別評価 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字土塔字東谷２１７番４９ (小山東部第一４８街区５外) ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東6m区画街路 水道、ガス、下水 小山 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 進行中の区画整理事業におい て現地換地される既成の分譲 住宅地 街 路 基準方位北、６ｍ区 画街路 交通 施設 小山駅東方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業が進行中の地域で、既に住宅が建ち並んでおり、今後も安定的に推移するものと予測する。市 内の需給動向の影響も受け、地価は上昇傾向であると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小山市及び周辺市町の住宅地域。需要者は市内在住者又は通勤者の一次取得者で、同一需給圏外からの転 入者も見られる。需要は土地区画整理地や新規の分譲地に向かう傾向にあり、区画整然とした当該地域でも、需要は堅 調である。需要の中心は土地が２００～２５０㎡程度で、１，０００～１，３００万円程度、新築の戸建物件について は、３，０００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等を建設するには駐車場の必要性等、一定規模以上の面積が必要な地域であるが、対象地は画地規模が小さい ことから適正な建物想定を行うことができず、収益価格は試算しなかった。一方、取引事例比較法は、同一需給圏内の 規範性を有する取引事例より求められており、実証的で規範性が高い。従って、比準価格を標準とし、更に、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,900 円／㎡ [103.0] 100 100 [104.0] 100 [137.0] [102.0] 100 53,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地需要は堅調であり、人口の減少 も、県平均を下回る、微減程度にとどまって おり、市場は安定している。 区画整理地に取り込まれた既存の分譲地で、 地域要因に格別の変動はない。区画整理地と して需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％