令和7年1月15日　提出 小山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -10 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　阪上　真佐彦   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 82,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市城東１丁目１１１番７ ｢城東１－１１－１０｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 小山 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 小山駅　東方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした品等の高い住宅地域であり、住環境は非常に良好で需要は旺盛である。未利用地はほとんどなく 、優良な住宅地域として成熟していることから、今後も現状を維持していくと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小山市中心市街地周辺の住宅地域と判断した。需要者の中心は比較的購買力のある小山市及び周辺市町の 一次取得者を中心に、二次取得者も見られる。区画の整然とした良好な住宅地域であり、店舗等への接近条件にも優れ ている。土地は総額で１，２００万円から１，６００万円程度、新築の戸建物件は少ないが２，８００万円から３，６ ００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模が小さいことから、経済合理性のある賃貸建物の建築が困難と判断し、収益価格は試算しなかっ た。比準価格は対象標準地周辺の類似地域から取引事例を採用しており、地域要因の格差も小さく信頼できる試算価格 と思料した。よって、当該市場の特性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との 関連も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,900 円／㎡ [103.0] 100 100 [104.0] 100 [ 87.2] [100.0] 100 82,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減で高齢化率は県平均より低い。令 和５年は土地取引件数は増加したが、土地取 引面積は減少した。住宅着工数は低迷気味で ある。 既に戸建住宅が建ち並んだ優良な住宅地域で あり、特段の変化はない。宅地需要も旺盛で 需要は大きい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％