令和7年1月15日　提出 小山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小山 -3 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　金田　敏夫   TEL.

鑑定評価額 5,600,000 円  １㎡当たりの価格 35,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小山市大字外城字上台１５２番１４ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる郊外の分譲住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 小山 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 小山駅　南西方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 狭小な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、街路条件及び地勢等の自然条件がやや劣るものの、学校及び公園な どの配置に恵まれた地域環境下にあることから、今後も住宅地として推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小山市一円の住宅地域。需要者の中心は小山市及びその周辺市町に居住する３０～４０代の一次取得者 が中心であり、首都圏等の同一需給圏外からの流入も見受けられる。需要は分譲地及び区画整理地に集中しており、既 成住宅地に対する需要はやや弱い。取引の中心は土地のみで１，０００万円前後、土地及び建物で３，０００万円程度 であり、経済活動が活発化し、立地性に優れた地域環境から、需要が戻りつつあるため、地価はやや上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格及び積算価格については求められなかったため、本件にあっては比準価格を標準として求めた。比準価格は、 地域性の類似する事例が多く得られ、適切に比準された結果、妥当性の高い価格といえる。したがって、鑑定評価額を 決定するにあたっては、現在の取引の実態を反映し実証的である比準価格を標準とする一方、当該地域の立地性の良さ も勘案し、さらに代表標準地から得られた価格との均衡も考慮して、上記のごとく決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 71.1] [105.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　円安・物価高等の懸念材料はあるものの、 経済活動は活発化している。小山市は人口減 少も少なく、立地性に優れており、需要は回 復基調にある。 　狭小な住宅が建ち並ぶなど、やや地域環境 は劣るものの、立地性に比較的恵まれた位置 にあるため、需要は徐々に回復してきつつあ る。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％