令和7年1月15日　提出 佐野 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 9-3 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　阪上　京子   TEL.

鑑定評価額 369,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市下羽田町字新田２００６番 ②地積 　(㎡) 21,211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 1.2:1 作業所兼事務所 Ｓ3 中規模の工場、配送 センター等の多い工 業団地 南16m市道、三方路 水道 佐野市 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 135.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 佐野市駅　南西方 3.8km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は「羽田工業団地」内の工業地域である。地政学リスクの影響から海外進出した企業の国内回帰の動き が見られ需要は強含みである。したがって、地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、栃木県の中小規模の工業地域。需要者の中心は資本力を有する大手法人や地元有力企業等がほとんどを 占める。「国道５０号」とのアクセスも良好で首都圏からの物流基地としての流通業務施設用地の需要に加え国内回帰 を目指す大手企業の工場地需要も見込める状況にある。需要は強含みである。画地規模がかなり異なることから、需要 の中心となる価格帯を見いだすことは難しい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の中小規模工場等が中心で賃貸物件の工場は皆無に等しいため収益還元法の適用を断念した。一方比準価格につい ては、工場地の取引事例は全体として少なく、佐野市内の工場地の取引も例年に比べ少ない状況にある。その中でも類 似性の高い工場地の最新事例を採用するなどして、実証的で信頼性の高い価格を試算し得たと思料する。したがって、 比準価格を標準とし、代表標準地及び前年地価公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,400 円／㎡ [104.6] 100 100 [100.0] 100 [116.8] [100.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は県平均で高齢化率は県平均より 高い。令和５年は土地取引件数及び取引面積 は横ばい傾向である。昨今の建築着工数もほ ぼ横ばいである。 物流施設用地としての需要は年々増加傾向に 加え、地政学リスクの影響から工場地に国内 回帰の動きが見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％