令和7年1月15日　提出 佐野 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐野 -22 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　下山田　淳   TEL.

鑑定評価額 2,670,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐野市中町字堀ノ内８６８番２外 ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほかに一 般住宅等が見られる 住宅地域 北4.8m市道 水道 葛生 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   400 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．８ｍ市道 交通 施設 葛生駅南方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 葛生地区の市街化調整区域内に所在する住宅地域である。人口の減少から地区内の小中学校が統合する等、過疎 化が進んでいる。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐野市内の市街化調整区域内において住宅地域が存する圏域である。主たる需要者層は、当該地域に地 縁的選好性を有する者で、外部からの需要はほとんど認められない。過疎化の進行が著しい地域で、不動産に対する需 要、供給ともに極めて低調であることから取引件数は非常に少なく、取引にあたって特殊な事情を含むケースも多いた め、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域内の住宅地域であり、自己使用の建物が中心で賃貸物件が認められないため、収益価格は 試算できなかった。一方、取引事例比較法により求めた比準価格は、現実の市場において実際に発生した取引事例を価 格判定の基礎としており、実証的で信頼性は高い。以上から本件では、実証的で信頼性の高い比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえたうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐野 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,400 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [146.2] [100.0] 100 8,960  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐野市の人口は減少傾向にあり、高齢化率も 上昇傾向である。旧葛生地区における不動産 に対する需要は極めて弱い状況である。 葛生地区の市街化調整区域内に所在する住宅 地域である。小学校が廃校になる等、過疎化 が進行しており、需要は非常に弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％