鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
佐野 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐野 -2

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　海賀　睦友

TEL.

鑑定評価額

7,980,000 円

１㎡当たりの価格

28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐野市寺中町字笠内町２４３８番１				②地積　(㎡)	280 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ1	農家住宅、中規模一般住宅の多い既成住宅地域	南6.5m市道、東側道	水道、下水	佐野市 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　北　　６
．５ｍ市道

交通

施設

佐野市駅　南方

900m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動は見受けられない。地価は横ばいにて推移するものと予
測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏はＪＲ両毛線・東武佐野線沿線の佐野市内である。需要者の中心は地縁性のある市内在住者や市内企業へ
の通勤者であり、３０代～４０代の一次取得者が中心で、隣接市町からの流入は少ない。対象標準地に係る市場の中心
価格帯は、土地は２００㎡～３５０㎡で６００万円～１，２００万円程度、新築戸建で２，０００万円～３，５００万
円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域周辺は居住の快適性を重視する住宅地域である。当該地域は戸建住宅が中心で、収益目的での土地取引は殆
ど見受けられない。快適性が重視される戸建住宅地域で自己使用目的で取引されており、収益価格の相対的信頼性は劣
り、取引価格の重要性が高い地域である。従って、収益価格は参考に留め、市場の動向等を考慮し、代表標準地との検
討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐野 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,600 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[147.4]

[105.0]
100

28,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

佐野市の地域経済は概ね回復傾向が見られ、
不動産市況も住宅地を中心に改善傾向にある
が、農村部は弱含みである。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐野 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０７公２Ｉ -204	佐野市		更地	（　）	ほぼ正方形	北5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０７公２Ｉ -13	佐野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4m私道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ｒ０７公２Ｉ -14	佐野市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6m道路、中間画地		準工 (60,200)
d	Ｒ０７公２Ｊ -9	佐野市		更地	（　）	長方形	南7m市道、西6m、角地		１低専 (60,80)
e	Ｒ０７公２Ｊ -25	佐野市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、西4m、角地		１低専 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,807	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 63.0]	26,678	100 [ 98.0]	27,222	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	28,600
b	(　 ) 28,743	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	27,237	100 [ 99.8]	27,292		28,700
c	(　 ) 24,802	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	24,556	100 [ 88.7]	27,684		29,100
d	(　 ) 39,329	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	36,905	100 [ 139.2]	26,512		27,800
e	(　 ) 27,345	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 80.0]	100 [ 98.8]	34,977	100 [ 131.2]	26,659		28,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +38.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,500 円／㎡]

佐野 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,890,656	607,385	2,283,271	2,115,650	167,621	（　0.9739） 163,246	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	3,627,689 円　　　　（　 13,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐野 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	280 ㎡	14.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ３０㎡×４

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住居	90.00	100.0	90.00	1,374	123,660	1.0	123,660
							1.0	123,660
2～ 2	住居	90.00	100.0	90.00	1,415	127,350	1.0	127,350
							1.0	127,350
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		251,010		251,010
								251,010

⑨年額支払賃料	251,010 円　×　12ヶ月　＝　 3,012,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,012,120 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 240,970 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,771,150 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	251,010 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,309 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 251,010 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 117,197 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,890,656 円　　　　（　 10,324 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,433 円/㎡　月額支払賃料（　 1,374 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐野 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,200 円	32,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	120,485 円	3,012,120　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 274,500 円	32,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 607,385 円　（　　　　　　 2,169 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,300,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,115,650 円（　　　　　 7,556 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,890,656 円
②総費用	607,385 円
③純収益　①－②	2,283,271 円
④建物等に帰属する純収益	2,115,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	167,621 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	163,246 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 583 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,627,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

佐野 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	佐野市寺中町字笠内町２４３８番１	0627000132970-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
佐野 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐野 -2

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　遠藤　圭一

TEL.

鑑定評価額

7,980,000 円

１㎡当たりの価格

28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐野市寺中町字笠内町２４３８番１				②地積　(㎡)	280 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ1	農家住宅、中規模一般住宅の多い既成住宅地域	南6.5m市道、東側道	水道、下水	佐野市 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　６
．５ｍ市道

交通

施設

佐野市駅南方

900m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は市街地南部の植野小学校近くの生活利便性の高い住宅地域であり、地域要因に格別の変動はないこと
から、当分の間、現状を維持するものと予測する。価格水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、佐野市内のＪＲ両毛線及び東武佐野線沿線の住宅地域一円の圏域。典型的な需要者は、市内に居住又は
勤務する住宅の一次取得者で、同一需給圏外部からの流入は少ない。当該圏域では、街区が整然とし住環境が良好な住
宅地域や一部の学区内では需要が強含みで推移しており、近年は地価が下げ止まりから上昇傾向に転じた地域も見られ
る。土地は５００万円から１２００万円程度、新築戸建物件では２０００万円台が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、小学校等に近く生活利便性が高い既成の住宅地域であり、自己使用の戸建住宅建設目的での土地取引を中
心とする地域である。周辺地域で見られるアパートは、相続した土地に旧来の地主が建築し経営しているものがほとん
どであり、比準価格に対し収益価格の相対的信頼性は劣るものと判断する。したがって、市場性を反映して実証的な比
準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐野 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,600 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[147.4]

[105.0]
100

28,500

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

佐野市は過去１年間で生産年齢人口が１．０
％減少し郊外部では地価下落が続くが、区画
整理地を中心に地価上昇が続く地域もあり二
極化している。

植野小学校に近接する生活利便性の高い住宅
地域であることから、需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐野 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０７公２Ｉ -14	佐野市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6m道路、中間画地		準工 (60,200)
b	Ｒ０７公２Ｉ -27	佐野市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東6.2m市道、南西6m、二方路		１中専 (70,200)
c	Ｒ０７公２Ｉ -33	佐野市		建付地	（　）	ほぼ整形	北5m市道、西5m、角地		１住居 (70,200)
d	Ｒ０７公２Ｊ -13	佐野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,802	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	24,556	100 [ 91.8]	26,749	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	28,100
b	(　 ) 28,812	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	29,585	100 [ 108.6]	27,242		28,600
c	(　 ) 30,471	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	29,754	100 [ 109.0]	27,297		28,700
d	(　 ) 27,490	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	26,301	100 [ 96.9]	27,142		28,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,500 円／㎡]

佐野 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,877,183	606,723	2,270,460	2,115,650	154,810	（　0.9739） 150,769	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	3,350,422 円　　　　（　 12,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐野 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	280 ㎡	14.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ、平均専有面積３０㎡。敷地内駐車料込みの賃貸。敷地内に駐車場確保の必要があるため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,361	122,490	1.0	122,490
							1.0	122,490
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,415	127,350	1.0	127,350
							1.0	127,350
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		249,840		249,840
								249,840

⑨年額支払賃料	249,840 円　×　12ヶ月　＝　 2,998,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,998,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 239,846 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,758,234 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	249,840 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,299 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 249,840 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 116,650 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,877,183 円　　　　（　 10,276 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,420 円/㎡　月額支払賃料（　 1,361 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐野 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,200 円	32,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	119,923 円	2,998,080　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 274,500 円	32,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 606,723 円　（　　　　　　 2,167 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,300,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0655	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,115,650 円（　　　　　 7,556 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,877,183 円
②総費用	606,723 円
③純収益　①－②	2,270,460 円
④建物等に帰属する純収益	2,115,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	154,810 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	150,769 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 538 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,350,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

佐野 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	佐野市寺中町字笠内町２４３８番１	0627000132970-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考