令和7年1月14日　提出 栃木 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木 -20 栃木県 栃木第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　圭一   TEL.

鑑定評価額 7,710,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栃木市藤岡町藤岡字城山４２７０番２ ②地積 　(㎡) 528   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農家 住宅等も見られる住 宅地域 北西5.2m市道 水道、下水 藤岡 710m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 藤岡駅南西方 710m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅のほか農家住宅や農地が見られる藤岡地区の住宅地域であり、藤岡地区においては人口の減 少傾向が顕著で宅地需要が弱く、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藤岡地区を中心として周辺市町を含む住宅地域一円の圏域。典型的な需要者は地縁的選考性を有する者で ある。栃木県南端部に位置する藤岡地区は、かつて東京方面通勤者のベットタウンとしての性格も有していたが、人口 減少により現在では地元関係者による取引が若干見られる程度で、需要は低迷している。取引される画地規模は一様で はないことから価格帯はまちまちであり、市場の中心価格帯は把握し難い。新築戸建物件の供給はあまり見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は住宅のほか農地や工場が混在する既成住宅地域であり、周辺にはアパート等はあまり見られず賃貸市場が未 成熟であるため、収益価格は試算し得なかった。自己使用の戸建住宅建設目的での土地取引が殆どで、居住の快適性や 生活利便性等が重視される地域であることから、取引の実態を反映し実証的な価格として説得性が高い比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栃木 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,300 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [156.2] [101.0] 100 14,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木市では過去１年間で生産年齢人口が０． ９％減少、高齢化率が０．３ポイント上昇し ており、浸水履歴がある地域の需要は回復途 上である。 市場の特性に変動はなく、地縁的選好性を有 する者による需要に限定される地域であるた め、需要は弱いままである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％