鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
足利 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足利 5-5

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　順一

TEL.

鑑定評価額

58,000,000 円

１㎡当たりの価格

32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足利市福富町字春田１０９８番１外				②地積　(㎡)	1,762 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1.5:1	店舗Ｓ1	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南西29m国道、南東側道	水道、下水	福居 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２９ｍ国道

交通

施設

福居駅東方

1.4km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの路線商業地域で熟成度は高い。地域要因に大きな変動は見られず今後も同様の商業環境が維持される
ものと予測する。選別化等の影響により地価水準はやや弱含んで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は足利市及びその周辺市の商業地域に形成される。需要者は圏域に地縁性を持つ事業者が中心となるが、大
規模画地においては全国規模の法人の参入も見受けられる。交通量に恵まれ一定の繁華性は認められるものの、地域経
済の衰退の影響により取引需要は弱含みで推移している。商業地の取引数は少なく、取引規模にもばらつきが大きいこ
とから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は国道沿いに低層の店舗、事業所等が多く見られるが、取引市場は自用目的によるものが中心である。土地価
格に十分見合った賃料水準は形成されておらず、賃貸市場は未成熟であることから収益価格は低位に試算された。以上
により、市場の実態を直接反映し実証性を有する比準価格を標準に収益価格を比較考量して、更に代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を標記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足利 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,600 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[160.7]

[104.0]
100

32,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は一部に足踏みが残るが緩やかに回復し
ている。ただし地域経済への波及効果は限定
的で、足利市の商業地の需要は弱含みにある
。

国道５０号沿いの路線商業地域で一定の集積
度が認められるが、地域経済の衰退に加えて
選別化の影響もあり地価水準は弱含みの状態
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

足利 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０７公２Ｅ -66	足利市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西16m県道、北東6m、角地		工業 (70,200)
b	Ｒ０７公２Ｅ -202	足利市		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、北3.8m、南3m、三方路		商業 (100,400)
c	Ｒ０７公２Ｄ -230	足利市		更地	（　）	台形	北西15m県道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
d	Ｒ０７公２Ｄ -231	足利市		更地	（　）	台形	南東16m国道、南7m、角地		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,561	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	30,335	100 [ 97.0]	31,273	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	32,500
b	(　 ) 39,199	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	40,727	100 [ 126.1]	32,297		33,600
c	(　 ) 40,445	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	50,152	100 [ 150.8]	33,257		34,600
d	(　 ) 41,068	100 [ 120.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	32,795	100 [ 103.7]	31,625		32,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -4.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +57.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
d	限定価格	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,500 円／㎡]

足利 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,574,380	2,184,800	7,389,580	5,794,710	1,594,870	（　0.9749） 1,554,839	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	33,081,681 円　　　　（　 18,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足利 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	500.00	Ｓ1	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,762 ㎡	53.0 m x 35.0 m	前面道路：国道　 29.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しのテナント店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	100.0	500.00	1,720	860,000	3.0	2,580,000
							1.0	860,000
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		860,000		2,580,000
								860,000

⑨年額支払賃料	860,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,320,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,320,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,032,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,288,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,580,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,220 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 860,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 263,160 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,574,380 円　　　　（　 5,434 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,773 円/㎡　月額支払賃料（　 1,720 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

足利 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	414,500 円	82,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	412,800 円	10,320,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 487,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 704,600 円	82,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,900 円	82,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,900 円	82,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,184,800 円　（　　　　　　 1,240 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,900,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,794,710 円（　　　　　 3,289 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,574,380 円
②総費用	2,184,800 円
③純収益　①－②	7,389,580 円
④建物等に帰属する純収益	5,794,710 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,594,870 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,554,839 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 882 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,081,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

足利 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	足利市福富町字春田１０９８番１	0605000206220-0000
2	足利市福富町字春田１０９９番１	0605000206222-0000
3	足利市福富町字春田１１００番１	0605000206226-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
足利 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足利 5-5

栃木県

栃木第２

氏名

不動産鑑定士　海賀　睦友

TEL.

鑑定評価額

58,100,000 円

１㎡当たりの価格

33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足利市福富町字春田１０９８番１外				②地積　(㎡)	1,762 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1.5:1	店舗Ｓ1	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南西29m国道、南東側道	水道、下水	福居 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

広い駐車場を備えた郊外型店
舗が連たんする地域

街

路

２９ｍ国道

交通

施設

福居駅　東方

1.4km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの郊外型路線商業地域であり地域要因に大きな変動は見受けられない。地価はやや下落傾向で推移する
ものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は栃木県南部の商業地域である。需要者は地元業者及び全国規模の事業者である。郊外の幹線国道沿いの
地域であり、沿道型店舗や流通業務施設が見受けられるが、地方経済の低迷から近年は新規の需給は少ない。取引規模
や価格帯は多様で需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地は３０，０００円／㎡～４０，０００円／㎡程
度と見受けられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は幹線道路沿いに沿道型店舗が建ち並ぶ路線商業地域だが、貸店舗は少なく取引は自用目的が中心である。
このため、当該地域は地価水準に見合った賃貸市場は形成されておらず、収益価格は低位に求められ信頼性も低い。従
って、売買市場の実態を反映して信頼性の高い比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　足利 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,600 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[160.7]

[104.0]
100

32,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

足利市の地域経済は低迷しており、人口減少
傾向もあって、不動産市況の回復基調は弱い
。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

足利 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０７公２Ｄ -232	足利市		建付地	（　）	長方形	北東18m県道、南西6m、二方路		工業地区計画等 (60,200)
b	Ｒ０７公２Ｅ -58	足利市		更地	（　）	長方形	南東10m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０７公２Ｄ -233	足利市		建付地	（　）	不整形	北西16m市道、南東6.8m、二方路		準工 (70,200)
d	Ｒ０７公２Ｉ -35	佐野市		建付地	（　）	長方形	南東23m県道、北西6m、二方路		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,360	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 101.0]	52,223	100 [ 160.5]	32,538	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	33,800
b	(　 ) 30,094	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 77.8]	38,410	100 [ 120.1]	31,982		33,300
c	(　 ) 19,057	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 73.4]	36,645	100 [ 113.5]	32,286		33,600
d	(　 ) 27,649	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	30,234	100 [ 95.1]	31,792		33,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +59.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +29.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -22.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,600 円／㎡]

足利 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,238,725	2,322,960	7,915,765	6,325,950	1,589,815	（　0.9749） 1,549,911	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	32,976,830 円　　　　（　 18,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足利 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	536.00	Ｓ1	536.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,762 ㎡	53.0 m x 35.0 m	前面道路：国道　 29.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家店舗または事務所

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	536.00	100.0	536.00	1,684	902,624	3.0	2,707,872
							1.0	902,624
～

～

～

～

計		536.00	100.0	536.00		902,624		2,707,872
								902,624

⑨年額支払賃料	902,624 円　×　12ヶ月　＝　 10,831,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 536.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,831,488 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 899,014 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,932,474 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,707,872 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,831 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 902,624 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 281,420 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,238,725 円　　　　（　 5,811 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,736 円/㎡　月額支払賃料（　 1,684 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

足利 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	452,500 円	90,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	433,260 円	10,831,488　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 487,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 769,200 円	90,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,500 円	90,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,500 円	90,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,322,960 円　（　　　　　　 1,318 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,500,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 536.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,325,950 円（　　　　　 3,590 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,238,725 円
②総費用	2,322,960 円
③純収益　①－②	7,915,765 円
④建物等に帰属する純収益	6,325,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,589,815 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,549,911 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 880 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,976,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

足利 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	足利市福富町字春田１０９８番１	0605000206220-0000
2	足利市福富町字春田１０９９番１	0605000206222-0000
3	足利市福富町字春田１１００番１	0605000206226-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考