令和7年1月14日　提出 宇都宮 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇都宮 9-4 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　小岩　圭一   TEL.

鑑定評価額 1,090,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇都宮市平出工業団地４１番２ ②地積 　(㎡) 41,256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 工場 中小規模工場が多い 街区整然とした工業 団地 東16m市道、三方路 水道、ガス 宇都宮 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   290 ｍ、南   250 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 140.0 ｍ、奥行　約　　 280.0 ｍ、規模　　    40,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 宇都宮駅　北東方 3.4km 法令 規制 工専 ⑤地域要因の将 　来予測 大企業を中心とする産業通り沿いの既成工業地域であり、地域要因に格別の変動はないが、供給が限定されるな か、旺盛な企業の設備投資意欲を反映した需要拡大の影響から地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県内外の内陸工業地域の存する圏域。需要者の中心は自用の工場・倉庫等の敷地利用を目的とする県内 外の大企業等である。宇都宮市内の工業地域は、高速道路ＩＣや主要幹線道路へのアクセスに優れ、需要は堅調である ものの、供給は限定的で工場用地の不足感が顕著になってきている。なお、画地規模等が一様ではなく、土地の取引も 少ないため総額の把握は困難であるが、１㎡当たり２万円台半ばと把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模の工場敷地等の自己利用が需要の大半を占める既成の工業団地にあることから、後述の理由により収益還元法及 び原価法の適用は断念した。比準価格は概ね県央部から県南部に位置する工場地の事例を採用して求めており、市場の 実態を反映した実証性の高い価格である。従って本件においては市場参加者の着目する市場性を反映して実証的な比準 価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向であるが、ネットワーク 型コンパクトシティの土台となるＬＲＴ利用 が好調で、市街地周辺では産業団地の新規計 画がある。 既成の工業団地であるが、周辺市街地との接 近、幹線道路の系統連続等により、立地企業 の業態に変化が見られ、細分化も進みつつあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％