鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
利根 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

利根 5-1

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　齋藤　清人

TEL.

鑑定評価額

11,800,000 円

１㎡当たりの価格

15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北相馬郡利根町大字布川字台１４５９番１外				②地積　(㎡)	765 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	不整形 1:1	店舗Ｓ2	低層店舗、大学、住宅等が混在する路線商業地域	北西10.8m県道、背面道	水道、下水	布佐 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 190 ｍ、西 120 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.6 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 765 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１０．８ｍ県道

交通

施設

布佐駅北東方

1.7km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は県道沿いに存し、通過交通量そのものは多いが、繁華性は低く、商業地としての需要は減退している
。今後も同様の傾向で推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,610 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は利根町を中心とした県南地区に存する商業地。需要者は地元事業経営者、県内外の事業法人等が中心と把
握される。県道沿いで大学には隣接するものの、当該道路は通過道路として機能しており、商業地としての収益性は低
下傾向にある。また、価格水準は低位であるが、業務用地としての需要も乏しい。商業地の取引そのもの自体が皆無に
等しく、また、取引規模・単価も区々で、需要の中心価格帯の把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は県道沿いに存する商業地域であるが、業務用地としての繁華性は低く、自用目的での取引が支配的である。
比準価格は、周辺市を含む広範囲の地域からの比準となったが、商業地としての各地域要因等に着目して適正に試算が
行われており、信頼性の程度が高い。よって、本件では比準価格を重視しつつも、収益価格も十分参酌し、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　稲敷 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,100 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[103.9]

[100.0]
100

15,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

利根町の人口は減少傾向、高齢化率も高い。
過疎化が進行しており、他地区からの流入も
皆無に等しい。不動産需要は減退している。

県道沿いの路線商業地であるが、繁華性は低
く、商業地としての機能性が失われており、
地価は弱含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 -17.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

利根 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	龍ケ崎ＵＷ公７ -9	龍ケ崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	東16m県道、北12m、西4m、三方路		１住居 (70,200)
b	取手ＧＹ公６ -2	取手市		更地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		｢調区｣区域指定 (60,200)
c	稲敷ＳＪ公７ -14	稲敷市		更地	（　）	ほぼ整形	東9m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	つくみＧＹ調６ -10	つくばみらい市		建付地	（　）	正方形	北東9.5m県道、中間画地		｢調区｣区域指定 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,550	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	19,571	100 [ 124.9]	15,669	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	15,700
b	(　 ) 22,424	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	21,976	100 [ 135.1]	16,266		16,300
c	(　 ) 17,905	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,762	100 [ 118.8]	14,951		15,000
d	(　 ) 18,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	18,404	100 [ 117.8]	15,623		15,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +37.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +60.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +52.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,700 円／㎡]

利根 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,349,166	671,896	2,677,270	2,332,080	345,190	（　0.9733） 335,973	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	6,587,706 円　　　　（　 8,610 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

利根 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	220.00	Ｓ1	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	765 ㎡	34.6 m x 33.0 m	前面道路：県道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗１棟貸しを想定。敷地内に平面式駐車場１０台を確保（賃料に含む）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	100.0	220.00	1,380	303,600	3.0	910,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		303,600		910,800
								0

⑨年額支払賃料	303,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,643,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,643,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 302,386 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,340,814 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	910,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,352 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,349,166 円　　　　（　 4,378 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	龍ケ崎ＵＷ公６商　　　　-6	1,388 ( 1,388)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,335	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,383 円/㎡　月額支払賃料（　 1,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b	取手ＫＮ公７賃貸　　　　-146	1,726 ( 1,673)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	1,426
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

利根 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	98,400 円	32,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	109,296 円	3,643,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 314,800 円	32,800,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	32,800 円	32,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,800 円	32,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 671,896 円　（　　　　　　 878 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,800,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,332,080 円（　　　　　 3,048 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,349,166 円
②総費用	671,896 円
③純収益　①－②	2,677,270 円
④建物等に帰属する純収益	2,332,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	345,190 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	335,973 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 439 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,587,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,610 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

利根 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北相馬郡利根町大字布川字台１４５９番１	0504000243399-0000
2	北相馬郡利根町大字布川字台１４６０番１	0504000243403-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
利根 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

利根 5-1

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　高橋　恒

TEL.

鑑定評価額

11,800,000 円

１㎡当たりの価格

15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北相馬郡利根町大字布川字台１４５９番１外				②地積　(㎡)	765 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	不整形 1:1	店舗Ｓ2	低層店舗、大学、住宅等が混在する路線商業地域	北西10.8m県道、背面道	水道、下水	布佐 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 190 ｍ、西 120 ｍ、南 60 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.6 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 765 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１０．８ｍ県道

交通

施設

布佐駅　北東方

1.7km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いの商業地域であるが、新規の店舗等の出店はなく、繁華性が劣るため新規の需要も乏しい状況にある。
この地域特性等により市況の回復は当分望めず、地価は今後も弱含み傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,310 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は茨城県南部の幹線道路沿いの路線商業地域で住・商の混在地域を含む。需要者の中心は幹線道路沿いに展
開する郊外型の量販店等の法人事業者、中小規模の店舗経営者等と見られる。大学に近接する県道沿いの商業地域であ
るが、商業施設の集積度は低く、繁華性も劣り、需要は弱い状況が続いている。町内に商業地取引がなく、画地規模に
より取引される価格も多様であることから、需要の中心価格帯等の判定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法の適用にあたり採用した路線商業地等の取引事例には地域要因格差の大きい事例もあるが、地域の実態
等に即して適切に補修正し、その妥当性を確保し得た。一方、近隣地域内には賃貸用の店舗、事務所等は見られず、自
用の店舗等が中心で商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低いものと判断される。よって、本件では比準価格を標
準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　稲敷 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,100 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[103.9]

[100.0]
100

15,400

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

利根町は人口減少、少子高齢化が目立ち、商
業地背後地の衰退が続く。土地需要は弱く、
今後の回復も望めない状況にある。

県道沿いに在し、新興の大学に近接し、店舗
等の出店が期待されたが、背後の住宅地の衰
退が進行しつつあり、地価は下落が続く。

個別的要因の変動は存しない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 -17.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

利根 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	利根ＨＭ公７ -4	北相馬郡利根町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.3m町道、北東4m、二方路		１中専 (70,200)
b	龍ケ崎ＵＷ公７ -41	龍ケ崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、東4m、角地		近商 (90,240)
c	龍ケ崎ＵＷ公７ -31	龍ケ崎市		底地	（　）	不整形	北東10m県道、西4m、角地		１住居 (70,200)
d	稲敷ＳＪ公７ -14	稲敷市		更地	（　）	ほぼ整形	東9m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,359	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	13,052	100 [ 82.7]	15,782	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	15,800
b	(　 ) 20,908	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	19,401	100 [ 124.6]	15,571		15,600
c	(　 18,668) 18,668	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	25,892	100 [ 146.5]	17,674		17,700
d	(　 ) 17,905	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,762	100 [ 111.8]	15,887		15,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,800 円／㎡]

利根 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,408,821	675,580	2,733,241	2,440,200	293,041	（　0.9726） 285,012	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,588,471 円　　　　（　 7,310 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

利根 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	220.00	Ｓ1	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	765 ㎡	34.6 m x 33.0 m	前面道路：県道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（ロードサイド型店舗）の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗一棟貸しを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	220.00	100.0	220.00	1,400	308,000	3.0	924,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		308,000		924,000
								0

⑨年額支払賃料	308,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,696,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上不要。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,696,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 295,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,400,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	924,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,501 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,408,821 円　　　　（　 4,456 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	利根ＳＪ公７（賃貸）　　　　-7	1,192 ( 1,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,192	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,404 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	龍ケ崎ＵＷ公７商　　　　-2	1,432 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,432
c	龍ケ崎ＵＷ公６商　　　　-6	1,388 ( 1,388)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,388

利根 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,600 円	33,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	110,880 円	3,696,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 318,700 円	33,200,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 675,580 円　（　　　　　　 883 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,200,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,440,200 円（　　　　　 3,190 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,408,821 円
②総費用	675,580 円
③純収益　①－②	2,733,241 円
④建物等に帰属する純収益	2,440,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	293,041 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	285,012 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 373 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,588,471 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,310 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

利根 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北相馬郡利根町大字布川字台１４５９番１	0504000243399-0000
2	北相馬郡利根町大字布川字台１４６０番１	0504000243403-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考