令和7年1月15日　提出 五霞 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五霞 -3 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.

鑑定評価額 5,030,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 猿島郡五霞町大字小手指字堀の内１１７９番１ ②地積 　(㎡) 445   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の農家住宅が 建ち並ぶ既成の住宅 地域 南4.4m町道 水道、下水 南栗橋 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 五霞町西部に位置する農家集 落地域 街 路 ４．４ｍ町道 交通 施設 南栗橋駅東方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とした集落地域。住宅需要は他市或いは他県への選好性が強く、地域内地価は弱含み傾向。当面 現状維持で推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、町内調整区域内住宅地域を中心に、隣接市町の同区域内住宅地域をも含む。想定される需要者 は市内居住者、当該近隣地域に地縁性ある一次取得者等が中心。地域の特性から、取引は地元主体が中心のため、当該 地域に地縁性のない外部からの参入は少ない。尚、市場で中心となる価格帯は敷地規模により個別性が強いため、総額 での把握は困難であったが、概ね１㎡当たり１０，０００～１２，０００円と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、農家住宅を中心とした農家住宅地域である。事例資料等を検証すると土地需要は、自己使用目的での取 引が中心である。比準価格は、規範性ある取引事例を選択して比準を行っており、市場の実態を反映した価格といえる 。収益還元法は、地域の特性から、賃貸借需要が総じて見込めないことから、非適用とした。以上より、本件において は比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [104.9] [100.0] 100 11,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口減少率及び高齢化率は、県平均を大 きく上回っている。住宅需要は地元中心で、 取引は少なく、地価は未だ弱含み傾向。 地域の特性から、地域内住宅需要は限定的。 外部からの需要は少ないが、昨年３月末から 区域指定が導入された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％