令和7年1月15日　提出 茨城八千代 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨城八千代 -3 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　崇   TEL.

鑑定評価額 3,730,000 円  １㎡当たりの価格 9,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 結城郡八千代町大字久下田字遠上東５９９番１ ②地積 　(㎡) 405   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅を中心に事 業所等も見られる住 宅地域 南西6m町道、南東側道 水道、下水 下妻 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   110 ｍ、南   220 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.5 ｍ、奥行　約　　  20.7 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 下妻駅北西方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 久下田地区の在来住宅地域である。地域要因の変動は緩やかだが町内の市街化調整区域における宅地需要は限定 的で、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八千代町を中心に周辺市も含む、市街化調整区域内の住宅地域と判定した。需要者は、町内に地縁・血 縁を有する一次取得者、世帯分離に伴う需要が中心である。町内の不動産需要は市街化区域に集中しており、調整区域 における類似性の高い不動産取引が少ないため総額面での中心価格帯把握は困難であるが、町内の農家住宅地域の地価 水準として坪３万円程度が中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郊外の在来住宅地域であり、個人による自己利用目的の取引が大半である。賃貸需要がほぼ皆無であること に加えて、市街化調整区域であることから収益還元法は非適用とした。比準価格は、農家集落地域としての環境類似性 が高い事例を中心に試算することができた。以上により、本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえて 鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂東 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [106.6] [100.0] 100 9,190  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,230 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八千代町の人口減少率、高齢化率は県平均を 上回る。町内需要中心の不動産市場で若年層 の町外流出により地価下落傾向が続いている 。 在来住宅地域であるが、市内の市街化調整区 域における宅地需要は限定的で、地価は弱含 みである。 近隣地域内における位置・形状・規模等の画 地条件は概ね標準的。個別的要因に特段の変 動なし。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％