令和7年1月15日　提出 茨城八千代 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨城八千代 -2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二   TEL.

鑑定評価額 4,480,000 円  １㎡当たりの価格 8,950 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 結城郡八千代町大字西大山字瓦ケ台５２４番３ ②地積 　(㎡) 500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に事 業所等が介在する住 宅地域 南西5m町道 水道 下妻 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   350 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.8 ｍ、奥行　約　　  18.8 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 下妻駅西方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 西大山地区の集落地域として熟成しているので、今後も特段、地域的変化はなく、ほぼ現状維持での推移と予測 される。集落的特性から期待される需要は内部に留まり、今後も近隣地価は弱含みでの推移と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,950 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八千代町が中心であるが、周辺市町内の住宅地域も含むと思料される。需要者は同一需給圏内に所在し八 千代町に地縁を有するエンドユーザーが中心であり、同一需給圏外からの転入者は極めて少ない。八千代町内の不動産 需要は専ら市街化区域に集まる傾向にあること、その集落的特徴（強いコミュニティ）から農家集落の需要は脆弱であ る。土地取引が少ないため需要中心価格帯の把握は困難であるが、競合地域との比較から坪３万前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では八千代町内の外、古河市内で対象標準地と類似性の高い取引事例を採用した。比準の過程で要因分析は慎重に 行われており市場性を反映した価格が試算できたと思料される。近隣周辺は個人住宅を中心として形成された住宅地域 で自己利用目的での取引が主流なこと、賃貸物件が皆無で賃貸市場は形成されていないので収益価格は試算しなかった 。よって市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂東 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.8] [100.0] 100 8,930  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①町内人口は県平均を大きく上回る減少を示 す②町役場、商業施設に近い区画整理地が取 引の中心③需要は町内中心で外部流入は極め て少ない。 地域要因の大きな変動は見られない。その集 落的特性から広汎な外部需要は期待されず、 依然として地価は微減傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％