令和7年1月14日　提出 茨城河内 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨城河内 -2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫   TEL.

鑑定評価額 3,590,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷郡河内町長竿字愛宕町２７５番３ ②地積 　(㎡) 355   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する既成住宅 地域 東5m町道 水道、下水 竜ヶ崎 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 竜ヶ崎駅南東方 11.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の集落地域であり、変動要因も存しない。外部需要が期待しづらい地域だが、供給も少なく、現時点では大 きな下落には至っていないが、相続等に絡み供給が増加すれば地価急落の可能性もある。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は河内町を中心とした茨城県南の農家集落地域に及ぶ。需要者は河内町に地縁・血縁を有する者が大部分で あり、外部需要はほとんどない。関係者間取引が多く、様々な事情が存する可能性があり、取引事例も少ないことから 、需要者の年齢層、一次取得、二次取得の別、需要の中心価格帯等については把握しえない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 集落地域であり、最寄駅より遠いことから賃貸住宅等の建築には経済的合理性が認められない。よって、収益価格の試 算は見送る。比準価格の試算においても、不動産取引が少ないため問題は存するが、現実の市場で成立した価格を基に 算出されており妥当性がある。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を中心として、鑑定評価額を決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲敷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,300 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [104.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 河内町は人口減、世帯数減、高齢化率等が目 立ち、雇用先等も少ないことから、財政的に も脆弱である。需要流出傾向が続き地価下落 が続く。 旧集落地域であり、特に地価上昇に転ずる要 因がなく、外部需要が期待薄のため地価下落 が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％