鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
阿見 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

阿見 5-2

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　關本　淳一

TEL.

鑑定評価額

78,400,000 円

１㎡当たりの価格

54,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	稲敷郡阿見町中郷２丁目２３番５外				②地積　(㎡)	1,430 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1.5	店舗Ｗ1	店舗、事務所等が増えつつある路線商業地域	南西35m国道、背面道	水道、ガス、下水	荒川沖 4.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 280 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 33.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３５ｍ国道

交通

施設

荒川沖駅北東方

4.5km

法令

規制

準住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに店舗、事務所等が連担する路線商業地域であり、当面同様の環境を維持すると予測する。コロナ禍の
影響も収束し、地価は概ね安定的に推移すると思料する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は茨城県南地域を中心とした路線型商業地域及び普通商業地域である。需要者は同一需給圏内の事業法人、
飲食店等を展開する法人である。一定の交通量がみられるものの大規模複合商業施設との競合関係にあり、新規出店意
欲の完全な回復には至っていない。商業地は取引件数が少なく、画地規模による開差も大きいため、中心となる価格帯
の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線県道沿いの路線商業地域に位置し、類似の商業地取引事例から試算した比準価格は取引実態を反映した規範性の高
い試算価格である。近隣地域において賃貸されている店舗・事業所も認められるが、賃料水準及び収益性が低く元本果
実の関係は希薄である。したがって本件鑑定評価に当たっては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評
価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

郊外大型商業施設及びロードサイド型店舗と
競合し、旧来の既成商業地域は繁華性が完全
には回復していない。

交通量の比較的多い路線商業地域であるが、
同町内本郷地区等の競合地域の影響を踏まえ
ると需要は概ね横ばいと考えられる。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

阿見 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	牛久ＳＴ公７ -66	牛久市		建付地	（　）	不整形	東15m国道、北1.8m、角地		準工 (70,200)
b	土浦（Ｒ７公） -16	土浦市		更地	（　）	ほぼ長方形	東18m市道、西6m、二方路		１住居 (70,200)
c	土浦（Ｒ７公）再 -2	土浦市		更地	（　）	不整形	東25m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	土浦（Ｒ７公）再 -8	土浦市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e	土浦（Ｒ７公）再 -22	土浦市		建付地	（　）	不整形	南12m市道、北西4m、北東5m、三方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,545	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	43,636	100 [ 81.6]	53,475	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	54,500
b	(　 ) 45,375	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	44,926	100 [ 77.1]	58,270		59,400
c	(　 ) 45,953	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	53,746	100 [ 91.4]	58,803		60,000
d	(　 32,647) 43,529	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,877	100 [ 76.3]	57,506		58,700
e	(　 ) 40,288	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	41,152	100 [ 75.0]	54,869		56,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,700 円／㎡]

阿見 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,374,865	2,500,662	8,874,203	5,534,550	3,339,653	（　0.9460） 3,159,312	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	61,947,294 円　　　　（　 43,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

阿見 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	Ｓ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	1,430 ㎡	33.0 m x 43.0 m	前面道路：国道　 35.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	2,151	967,950	3.0	2,903,850
							1.0	967,950
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		967,950		2,903,850
								967,950

⑨年額支払賃料	967,950 円　×　12ヶ月　＝　 11,615,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,615,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 580,770 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,034,630 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,903,850 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,587 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 967,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 312,648 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,374,865 円　　　　（　 7,954 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	つくみＧＹ事　　　　-12	2,377 ( 2,306)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,223	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,217 円/㎡　月額支払賃料（　 2,151 円/㎡）　基準階 1 F B
b	阿見ＴＫ公７（賃）　　　　-8	2,181 ( 2,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,203
c	取手ＫＮ公７賃貸　　　　-29	2,405 ( 2,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,225

阿見 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	301,200 円	75,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	348,462 円	11,615,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 932,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 768,000 円	75,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,300 円	75,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,300 円	75,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,500,662 円　（　　　　　　 1,749 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,300,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,534,550 円（　　　　　 3,870 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,374,865 円
②総費用	2,500,662 円
③純収益　①－②	8,874,203 円
④建物等に帰属する純収益	5,534,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,339,653 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,159,312 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,209 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,947,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

阿見 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	稲敷郡阿見町中郷二丁目２３番５	0503000192209-0000
2	稲敷郡阿見町中郷二丁目２３番６	0503000192202-0000
3	稲敷郡阿見町中郷二丁目２３番７	0503000191287-0000
4	稲敷郡阿見町中郷二丁目２３番８	0503000191282-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
阿見 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

阿見 5-2

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　高橋　恒

TEL.

鑑定評価額

78,400,000 円

１㎡当たりの価格

54,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	稲敷郡阿見町中郷２丁目２３番５外				②地積　(㎡)	1,430 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｗ1	店舗、事務所等が増えつつある路線商業地域	南西35m国道、背面道	水道、ガス、下水	荒川沖 4.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 280 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 33.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３５ｍ国道

交通

施設

荒川沖駅の北東方

4.5km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

自動車交通量の多い路線商業地域で、店舗等の連たん性は良好だが、飲食店の空き店舗等も見受けられる状況に
ある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は阿見町を中心とする県南の駅前・路線商業地と判定した。需要者は、県内の小売・流通業者に加え、大規
模地にあっては広域展開する小売業者や、複合商業施設を手がける県外デベロッパーも想定されるが、事業用定借が主
流で、土地取引は少ない。自動車交通量の多い路線商業地域で、店舗等の連たん性は良好だが、飲食店の空き店舗等も
見受けられる状況にある。なお、取引規模が多様であり、中心価格帯等の判定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

熟成が進行中の路線商業地域で、賃貸店舗等の収益物件も見られるが、投資目的の需要者の参入は稀で、自用目的での
取引が支配的である。比準価格については商業地の取引が少ないことから、採用事例の規範性等にやや問題がある。ま
た収益価格は経営の良否で大きく左右され、仮定に基づく部分も大きいなどの問題を有する。本件においては、比準価
格を重視しつつも、収益価格をも十分参酌して、他の公示価格との均衡を考慮し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

つくば市、牛久市等の郊外型商業施設への顧
客流出が継続、市場好転の中でも、荒川本郷
地区の一部以外は商業地需要の増加はみられ
ない。

幹線道路沿いの商業地域で、自動車交通量は
多く、背後地も徐々に熟成に向かっている。
市場は現段階では様子見状態だが、近く上昇
に転ずる可能性。

個別的要因の変動は存しない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

阿見 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	阿見ＴＫ公７ -6	稲敷郡阿見町		更地	（　）	ほぼ整形	東17m町道、南5m、角地		１中専 (70,200)
b	牛久ＳＴ公７ -59	牛久市		更地	（　）	ほぼ正方形	東18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	牛久ＳＴ調６ -49	牛久市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	龍ケ崎ＵＷ公７ -58	龍ケ崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,014	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	53,622	100 [ 95.1]	56,385	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	57,500
b	(　 ) 50,077	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	49,390	100 [ 87.4]	56,510		57,600
c	(　 ) 51,205	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	64,006	100 [ 113.2]	56,542		57,700
d	(　 ) 57,333	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,333	100 [ 100.6]	56,991		58,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,700 円／㎡]

阿見 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,798,899	2,377,732	8,421,167	5,262,780	3,158,387	（　0.9460） 2,987,834	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	58,584,980 円　　　　（　 41,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

阿見 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	Ｓ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,430 ㎡	33.0 m x 43.0 m	前面道路：国道　 35.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	2,086	938,700	3.0	2,816,100
							1.0	938,700
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		938,700		2,816,100
								938,700

⑨年額支払賃料	938,700 円　×　12ヶ月　＝　 11,264,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,264,400 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 788,508 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,475,892 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,816,100 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,190 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 938,700 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 296,817 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,798,899 円　　　　（　 7,552 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	阿見ＴＫ公７（賃）　　　　-11	2,599 ( 2,525)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,079	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,150 円/㎡　月額支払賃料（　 2,086 円/㎡）　基準階 1 F B
b	阿見ＴＫ公７（賃）　　　　-12	2,141 ( 2,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,713
c	阿見ＴＫ公７（賃）　　　　-8	2,181 ( 2,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,181

阿見 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	220,200 円	73,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	337,932 円	11,264,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 924,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 748,600 円	73,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,400 円	73,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,400 円	73,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,377,732 円　（　　　　　　 1,663 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0717	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,262,780 円（　　　　　 3,680 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,798,899 円
②総費用	2,377,732 円
③純収益　①－②	8,421,167 円
④建物等に帰属する純収益	5,262,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,158,387 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,987,834 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,089 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,584,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

阿見 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	稲敷郡阿見町中郷二丁目２３番５	0503000192209-0000
2	稲敷郡阿見町中郷二丁目２３番６	0503000192202-0000
3	稲敷郡阿見町中郷二丁目２３番７	0503000191287-0000
4	稲敷郡阿見町中郷二丁目２３番８	0503000191282-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考