令和7年1月14日　提出 阿見 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿見 -11 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.

鑑定評価額 2,910,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷郡阿見町大字実穀字寺子１５１８番４６ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 空地もまだ多く介在 する中規模造成住宅 地域 北西12m町道 水道、ガス 荒川沖 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域の旧宅団地 街 路 基準方位　北１２ｍ 町道 交通 施設 荒川沖駅南東方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の旧宅団地であり、周辺地域に新規造成住宅地が多くみられる。近く下水利用が可能になる。 条件的に上位の宅地供給が多く、割安感はあるものの地価上昇は限定的と思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 古くからの住宅団地（旧宅造法による開発団地）であり、周辺地域に競争力上位の新規造成住宅地が多くみられ、建込 が止まった状況にある。割安感があることから様子見状態で市場が推移している。取引の中心となる価格帯は、土地は ２００㎡程度で３００万円前後、中古住宅は建物の程度にもよるが５００～１０００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の大規模分譲地であり、居住の快適性・利便性等を重視する戸建住宅を中心とした住宅地 域であることから、自用目的の取引が中心である。また、土地を購入して賃貸経営を行う経済合理性は認められず、ア パート等は見られない。よって、市場性を反映する比準価格を中心に価格形成される。したがって、比準価格を中心と して、他の公示価格との均衡を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿見町の地価は上昇傾向に転じているが、調 区内分譲住宅地の需要には、陰りが見られ、 中長期的には地価は下落傾向を示す可能性が ある。 周辺地域の新規土地分譲に押され、土地需要 は停滞しているが、地価水準が低いため、地 価は緩やかな上昇に転じている。 個別的要因の変動は存しない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％