令和7年1月14日　提出 阿見 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿見 -8 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL.

鑑定評価額 4,050,000 円  １㎡当たりの価格 27,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷郡阿見町中央３丁目３７９３番２４ ｢中央３－８－２｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 南西5.5m町道 水道、ガス、下水 荒川沖 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ町道 交通 施設 荒川沖駅東方 5.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅を中心とした旧来からの住宅地域で、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿見町を中心に周辺市村を含む住宅地。需要者は阿見町内に居住する３０～４０代の一次取得者層が中心 であるが、美浦村、稲敷市等からの需要も見られる。周辺の区画整理地等との比較において競争力は若干劣るが、相対 的な割安感があり、需要は回復傾向にある。市場における需要の中心価格帯としては、土地は４０～５０坪程度で３５ ０～５００万前後、新築戸建物件は１７００万～２０００万円程度が主流となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は店舗等も見られる住宅地域で、アパートも散見されるが自用目的での取引が中心である。比準価格は、阿見 町内で代替競争関係を有する取引事例から適切に試算が行われており、信頼性の程度が高い。収益還元法に関しては、 画地規模等から経済合理的な賃貸用建物を想定することは非現実的であるため適用は見送った。以上、代表標準地との 検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿見 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [ 81.6] [104.0] 100 27,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿見町の人口は微増傾向、高齢化率は県平均 より低い。つくば市、ひたち野うしく地区と の比較で割安感もあり需要の流入が見られる 。 区画整然とした利便性が比較的良好な住宅地 域で、また、割安感も見られ需要は堅調に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％