令和7年1月14日　提出 阿見 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿見 -6 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　河村　直行   TEL.

鑑定評価額 5,150,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷郡阿見町大字曙８２番２ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4m町道 水道、下水 荒川沖 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北，４ｍ 町道 交通 施設 荒川沖駅　東方 6.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は比較的空地の少ない古くからの住宅地域であり、住宅の建て替え等は見られるものの、地域要因の大 きな変動はなく、今後もほぼ現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ常磐線沿線を中心に概ね阿見町及びその周辺市町における一般住宅地域一円と把握した。需要者の 中心は圏内に居住する３０～４０歳代前半の一次取得者等が大半。荒川沖駅勢圏では土地区画整理事業が終了した本郷 地区に需要が集中する傾向があり、近隣地域は既成住宅地域であるが、地価の値頃感等から地価は下げ止まり、概ね安 定した状態にある。需要の中心価格帯は土地のみで５００万円程度、新築戸建物件で２０００万円台と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地の画地条件（規模、形状等）から、賃貸用建物の建築を想定することに経済合理性の観点から妥当性を見 出せないため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は居住の快適性及び利便性が重視される一般住宅地域であり、 取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、取引事例比較法による比準価格は説得力を 有するものと判断される。よって、市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿見町の人口は微増傾向、高齢化率は県平均 より低い。取引件数は増加傾向。新規分譲地 の需要は堅調。旧来からの住宅地や農家集落 地は若干弱含み。 比較的空地の少ない古くからの住宅地域であ り、地域要因に格別の変動は見られないが、 市況の回復により地価は概ね安定的に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％