令和7年1月14日　提出 阿見 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿見 -3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 4,420,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷郡阿見町大字阿見字宮ノ下１７４４番６９ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東6m町道 水道、ガス、下水 荒川沖 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、６．０ ｍ町道 交通 施設 荒川沖駅北東方 5.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅団地として熟成しており、今後も現状のまま推移するものと思われる。同町では人口も増加の傾向が続くな ど地価を押し上げる要因変化がみられ、地価は緩やかな上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿見町を中心に、県南部各市町村の住宅地域一帯と判断した。主たる市場参加者は、同一需給圏内に居住 する比較的若年層が中心であり、利便性や安全性等、快適性等を重視する傾向が強い。環境良好な新興住宅地と比較す ると住環境ではやや劣後するが、経済面から一定の層には訴求力を維持している。需要の中心となる価格帯であるが土 地は総額で４７０万円が上限、新築戸建物件では２１００万円程度であり、緩やかな上昇傾向が継続している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主たる市場参加者は、自己用住宅を求める者が大半で、利便性や快適性が重視される。一方、収益価格については、付 近における土地利用の多くが小規模一般住宅の敷地に特化していること、画地規模を考慮すると適正な賃貸経営が困難 であると判断し、その適用を断念した。したがって、実証的であって客観的である比準価格を採用するとともに、代表 標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿見 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [ 88.4] [104.0] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和６年１０月１日現在、人口は５年間で５ ．１％増加しており、高齢化率は２７．７％ であった。県の高齢化率３１．０％と比較し 低い水準である。 地域要因に変動はない。区画整然とした住宅 地域であるが、需要の中心は新規分譲住宅地 に移っており、その代替地としての需要も期 待できる。 個別的要因に特段変動はない。接面方位が南 東側であるため、北側で街路に接する画地と 比較して競争力が相対的に優る。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％