令和7年1月14日　提出 阿見 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿見 -2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.

鑑定評価額 6,120,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷郡阿見町住吉１丁目１４番１３外 ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並び 周辺に農地も残る住 宅地域 南西4m町道 水道、下水 荒川沖 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４ｍ町 道 交通 施設 荒川沖駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後に一般住宅を中心として、共同住宅・農地も混在する住宅地域で、当面現状の住環境を維持すると 予測する。コロナ禍が収束し、地価は比較的堅調に推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阿見町を中心として隣接自治体の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は、当該圏域に居住する３０ ～４０歳代の一次取得者層が中心である。造成時期の古い分譲住宅地であり、街路条件がやや劣るものの街区は整然と している。またＪＲ常磐線荒川沖駅への接近性も概ね良好であり、地価は比較的安定的に推移している。中心となる価 格帯は、土地は２００㎡程度で６００万円程度、新築戸建で２５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が中心であり、類似地域等において規範性の高い取引事例を収集し得た。一方、標準地周辺地域には アパート等の賃貸物件も見られるが、新たに土地を購入して建てたものではなく、地主が自用地活用のために建てたも のが殆どであり収益獲得を目的とした土地需要ではないため、収益還元法の適用は見送った。したがって本件鑑定評価 に当たっては、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿見 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [ 73.1] [104.0] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本郷地区・よしわら地区において新規造成分 譲が多く需要も堅調であり、旧来からの住宅 地域にも効果が波及している。 造成時期のやや古い分譲住宅地で地域要因に 特段の変動は見られない。街路条件がやや劣 るものの、荒川沖駅徒歩圏にあり需要は概ね 堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -16.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％