令和7年1月14日　提出 美浦 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美浦 -2 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 4,680,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲敷郡美浦村大字信太字信太原２８３６番７ ②地積 　(㎡) 478   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東5m村道 水道、下水 土浦 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、５．０ ｍ村道 交通 施設 土浦駅南東方 16.0km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地郊外部に位置し空き地が目立つ住宅地域で、地域要因の変化は少ない。需要者のうち経済力を有する層は 隣接市町に流出する傾向があり、今後当分の間、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、美浦村及び県南部各市町の住宅地域一帯と判断した。需要者は、主として美浦村に地縁等を有する者で あり、外部からの流入者は少ない。ＪＲＡ及び関連施設勤務者も需要者として考えられるが、ひたち野うしく地区や阿 見町の住宅地へ流出している。村内の取引は非常に少ないのが実情で、市街化区域よりも市街化調整区域内の取引の方 が多い。中心となる価格帯であるが、土地は３～３．３万円／坪程度と推察され弱含みで推移し、回復の端緒はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を得た。近隣地域では自己用住宅を求める取引がその大半を占め、賃貸アパート等投資目的の取 引は少ない。また地域におけるアパートに対する需要等を勘案すると、賃貸経営自体が困難と判断し、収益還元法の適 用を断念した。よって、本件では、市場参加者の視点に立ち客観性を有する比準価格を採用するとともに、代表標準地 を規準とした価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲敷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,300 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [104.0] 100 [100.9] [101.0] 100 9,730  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,860 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和６年１０月１日現在、人口は５年間で６ ．２％減少しており、高齢化率は３４．５％ であった。県の高齢化率３１．０％と比較し 高いやや高い。 地域要因に特段の変化はみられない。畑や未 利用地も多く残るなど、需要は弱い。高齢化 も進行し、訴求力にかける状況が続いている 。 個別的要因に特段変動はない。接面方位が北 東側であるため、北側で街路に接する画地と 比較して若干競争力が優る。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％