令和7年1月15日　提出 大子 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大子 -1 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　立川　伸光   TEL.

鑑定評価額 4,740,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久慈郡大子町大字大子字後山５３４番２ ②地積 　(㎡) 460   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 町中心部背後の既成 住宅地域 北西4m町道 水道 常陸大子 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   110 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ｍ町道 交通 施設 常陸大子駅北東方 550m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 標準住宅地として熟成した地域であり、不動産のあり方に大きな影響を及ぼす要因は特に見当たらない。標準的 使用は現状を維持し、地価は当面横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大子町及び大子町通勤圏内に位置する周辺市町村の住宅地域。需要者は町内に居住する２０～３０歳代の 一次取得者層が中心的である。若年層の流出及び高齢化から、大子町全体での宅地需要は少ないが、地勢的要因から洪 水による影響を受けづらい地域に位置する生活利便性に優れた住宅地の供給は少なく、地域内における地価は横這いで 推移している。土地は５００万円前後、新築総額は２，０００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域においては共同住宅も見られるが、賃料水準が土地価格に比して低位であることに加えて、建築費の高騰もあ り、標準地上に賃貸用建物の建築を想定し、経済的合理性にあった経営をすることは、事業収支の観点から現実的でな いと判断し、収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常陸大宮 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [192.0] [101.0] 100 10,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化率は５割に達し、人口減少傾向も強い 。需要は少ないが、地勢的要因もあり環境面 に優る住宅地の供給も少なく、一部地域の地 価は安定的。 近隣地域は高台に位置し、小学校にも近接し 、町内では比較的住環境に優れている。地価 は横這いで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +92.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％