令和7年1月14日　提出 城里 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   城里 -2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.

鑑定評価額 2,250,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東茨城郡城里町大字石塚字長峰９２３番１２ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東6m町道 水道、ガス、下水 水戸 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 水戸駅　北西方 18.0km 法令 規制 （都）  ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の分譲住宅地域であり、地域要因の特段の変動は見られず当面は現在の住環境を維持するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は城里町を中心に隣接市の住宅地域と判定した。当町は鉄道利便性が劣る内陸部に位置することから典型的 な需要者は町内に地縁等を有する者で町外からの需要者は少ない。近隣は石塚地区の中心市街地の西端に位置し利便性 が劣る旧い分譲住宅地域で、市場性は弱く地価は下落傾向で推移している。需要の中心価格帯は土地は２３０㎡程度で あれば総額２５０万前後、新築戸建は２，０００万円程度と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は市街地の西端に在る戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、近隣にはアパート等の収益物件は見られず賃貸市場は未成 熟なため収益還元法は見送った。土地の取引は個人の住宅取得目的が支配的であり、実勢価格が取引の有力な指標とさ れている。同一需給圏内の住宅地の事例から試算された市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　城里 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [132.0] [101.0] 100 9,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城里町の人口減少率、高齢化率は県平均を大 きく上回り住宅地の需要層となる生産年齢人 口の減少率は大きいことから宅地需要は総じ て弱い。 鉄道利便性が劣る内陸部に位置することから 町内需要が中心となるが、町内でも郊外に在 ることから地価は、依然、下落傾向にある。 住宅地として位置・形状・規模等の画地条件 は標準的で個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％