令和7年1月14日　提出 城里 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   城里 -1 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　豊嶋　郁夫   TEL.

鑑定評価額 4,250,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東茨城郡城里町大字石塚字南行２３７６番３２ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (50,150) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 住宅の中に畑が見ら れる町営団地に近い 住宅地域 北6.3m町道 水道、下水 水戸 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       332 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．３ｍ町道 交通 施設 水戸駅　北西方 16.0km 法令 規制 （都） １中専 (50,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後に農地が介在するなか農家住宅、一般住宅からなる既成住宅地域であり、地域要因の特段の変動は見ら れず、当面は現在の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は城里町を中心に隣接市の住宅地域と判定した。城里町は鉄道利便性が劣る内陸部に位置することから町内 に地縁等を有する者が主で町外からの需要者は少ない。石塚地区に在っては利便性の良い既成住宅地域であるが人口減 少、若年層の町外への流出から土地の需要は総じて弱く地価は下落傾向で推移している。需要の中心価格帯は土地は３ ００㎡程度で総額４００万程度、新築戸建は２，０００万円前後と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道背後に在って地縁的選好性が見られるなか住環境、生活利便性が重視される既成住宅地域である。土地の取引は自 用目的が支配的である。近隣は賃貸需要が弱いことから経済合理的な賃貸経営は困難と判断し収益還元法は見送った。 比準価格は町内の事例を中心に隣接市の事例を広域的に採用して試算した。よって、取引事例から試算した実証的な比 準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城里町の人口減少率、高齢化率は県平均を大 きく上回り住宅地の需要層となる生産年齢人 口の減少率は大きいことから宅地需要は総じ て弱い。 鉄道利便性が劣る内陸部に位置することから 町内需要が中心となるが、町内需要も限定的 で地価は、下落傾向が続いている。 住宅地として位置・形状・規模等の画地条件 は標準的で個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％