令和7年1月10日　提出 大洗 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大洗 -6 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　大月　一代   TEL.

鑑定評価額 4,500,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東茨城郡大洗町磯浜町字二葉町７８１２番１０ ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 住宅を中心に農地、 事業所等も見られる 住宅地域 南西4.4m町道 水道 大洗 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   190 ｍ、南   130 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．４ｍ町道 交通 施設 大洗駅北東方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 大洗町の北部に位置し、戸建住宅を中心に農地等も介在する住宅地域である。市街地郊外であるが、ひたちなか 市への交通アクセスは良好、底値感から一定の地元需要があり地価は横這い傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大洗町と水戸・ひたちなか市の市街化調整区域内に存する住宅地の圏域。需要者の中心は大洗町の賃貸住 宅居住者や地縁関係者が大半で周辺市域からの転入は少ない。市街地郊外で生活利便性はやや劣るが那珂湊地区への交 通アクセスは良好、底値感から地元需要が堅調で需給は安定的である。土地は３３０㎡程度で４００万～５００万円、 新築戸建物件は２，０００～２，５００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は水戸・ひたちなか市の市街化調整区域内の取引事例を採用し、要因比較等も適切になされ実証的である。郊 外の住宅地でアパート等の収益物件は皆無、親族間の貸家が見られる程度で賃貸需要もなく、賃貸市場が成立していな いので収益価格は試算しない。地縁的選好性を重視する住宅地域であるので、市場の需給動向を反映した比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　ひたちなか -17             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 88.0] [100.0] 100 13,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大洗町は人口減少、高齢化率は上昇傾向。宅 地需要は町内が中心的で外部需要は少なく需 給は総じて弱含み、立地条件により地価は二 極化傾向。 駅徒歩圏外で農地も介在する住宅地でである が、地価底値感により一定の宅地需要が見ら れ需給は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％