令和7年1月15日　提出 大洗 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大洗 -5 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　関　哲也   TEL.

鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東茨城郡大洗町五反田２１５番２ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西4m町道 水道、下水 大洗 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 大洗駅北東方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主とする住宅地域で、当面現在の住環境を維持しつつ推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大洗町及び隣接するひたちなか市の那珂湊地区の住宅地域と判定した。需要者は町内居住又は地縁を有す る一次取得者層が中心である。区画整然とした住宅地域であるが、低地部でもあり需要はやや弱含みである。需要の中 心となる価格帯は、土地は総額６００万～７００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台半ばから後半程度と思料 される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内は大半が戸建住宅で、主として自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般 的である。比準価格は町内の自己利用前提の住宅地の取引事例を採用して求められており、実証的で信頼性は高い。し たがって、収益還元法は非適用とし、現在の市場動向を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、 本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大洗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [112.4] [101.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口は減少、高齢化率上昇が継続。外部 からの需要が限られる中、住宅地の地価は下 落基調が続いているが一部条件良好な物件は 横ばい。 区画整然とした住宅地域であるが、河川周辺 の低地部でもあり競争力はやや劣る。地域要 因に特段の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％