令和7年1月15日　提出 大洗 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大洗 -2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　朋美   TEL.

鑑定評価額 5,530,000 円  １㎡当たりの価格 27,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東茨城郡大洗町磯浜町字小松原５３４９番 ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか事務 所等が見られる住宅 地域 南東8m町道 水道、下水 大洗 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   180 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ町道 交通 施設 大洗駅北東方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も住環境に大きな変化はなく、ほぼ現状のまま推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大洗町内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、アパート等に住む町内在住の第一次取得者である。 標準地は、８ｍ町道に面する高台の住宅地である。小学校及び中学校に近接し、また８ｍ町道のため、接面街路の通行 量は比較的多い。間口に対して奥行が長い画地が多く、地価の下落傾向が続いている。中心価格帯は、土地は２００㎡ 程度で５００～６００万円、新築戸建住宅では、２，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、大洗町内の２００～３００㎡程度の事例を中心に収集選択し、環境条件が類似し地域格差率が小さい距離 的に近い事例を採用し、適正に試算している。市場性を反映している。間口・奥行の比率等を考慮した結果、経済合理 的な賃貸経営が困難と判断したため、収益還元法は適用していない。自用の需要が中心であるため、比準価格を採用し 鑑定評価額とした。なお、代表標準地とは、均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大洗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [104.4] [104.0] 100 26,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍を克服し、徐々に正常化に戻りつつ あるが、景気の先行きに不安もある。大洗町 では、人口は減少傾向、高齢化率は増加傾向 で推移している。 低層住宅地域であり、特段の変化は見受けら れない。 南東道路であり、北道路に比べ、日照等良好 である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +0.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％