鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
茨城 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茨城 5-2

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　塚本　修一

TEL.

鑑定評価額

31,600,000 円

１㎡当たりの価格

29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東茨城郡茨城町大字長岡字新田３４７２番１外				②地積　(㎡)	1,060 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:2	事務所ＬＳ1	店舗、営業所が建ち並ぶ路線商業地域	北西27m国道、三方路	水道、下水	水戸 8.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 220 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 46.0 ｍ、規模　　 1,060 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

水戸駅南西方

8.2km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

路線商業地域であり特段の発展要因は見られないことから、現在の商環境を維持していくものと予測する。周辺
の大規模商業施設への顧客流失が続くことから地価は継続して下落していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、茨城町及び隣接市町の路線型の商業地域である。需要者は地元の中小規模法人が中心であり、一部個人
事業主や全国に多店舗展開する法人も見られる。商業施設の集積の程度は低く、周辺地域の大規模商業商業施設への顧
客流失傾向は続いていることから商業地需要は弱く、市場では供給が需要を上回っている。なお需要の中心価格帯は画
地規模が多様なことから見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域の事例を多数収集して求めており、実証的で精度が高い。収益価格は同一需給圏内
商業地の多数の賃貸事例を収集し算出したものであり、還元利回り等の指標も妥当であり理論的な価格が求められた。
よって自用目的の取引が主であるものの、価格決定に当たっては商業地としての収益性も検討されることから、比準価
格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　笠間 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,800 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[109.1]

[103.0]
100

29,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

設備投資・個人消費は緩やかな増加傾向、雇
用・所得環境は改善傾向にあり、公共投資は
持ち直しているが、住宅投資は弱い動きが続
いている。

国道沿いの路線商業地域であるが商況は低調
であり、商業施設の集積の程度も低く、商業
地域として低調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

茨城 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	茨城０６４１８ -30	東茨城郡茨城町		建付地	（　）	長方形	南東3m町道、中間画地		１住居 (60,160)
b	茨城０３４３３ -71009	東茨城郡茨城町		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	水戸０８８８５（再） -523	水戸市		更地	（　）	袋地等	南東31m国道、西4m、南西5.2m、三方路		｢調区｣ (60,200)
d	水戸０８１４２ -524	水戸市		建付地	（　）	長方形	南西18m国道、南東2.7m、角地		商業高度5種最高45m (80,400)
e	水戸０６６０５ -47	水戸市		更地	（　）	正方形	北西21m国道、中間画地		近商高度2種最高31m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,170	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	16,460	100 [ 55.6]	29,604	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	30,500
b	(　 ) 17,313	100 [ 80.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	21,576	100 [ 68.4]	31,544		32,500
c	(　 ) 30,090	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	36,517	100 [ 120.0]	30,431		31,300
d	(　 18,697) 39,471	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	39,080	100 [ 131.1]	29,809		30,700
e	(　 ) 43,027	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,027	100 [ 137.7]	31,247		32,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -31.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
b	その他	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +19.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,400 円／㎡]

茨城 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成の商業地域に存する為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,470,243	1,376,000	6,094,243	4,799,550	1,294,693	（　0.9726） 1,259,218	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	24,690,549 円　　　　（　 23,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茨城 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	400.00	ＬＳ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,060 ㎡	23.0 m x 46.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸の事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	400.00	100.0	400.00	1,650	660,000	3.0	1,980,000
							1.0	660,000
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		660,000		1,980,000
								660,000

⑨年額支払賃料	660,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,920,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,920,000 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 673,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,246,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,980,000 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,117 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 660,000 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　 205,326 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,470,243 円　　　　（　 7,047 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,701 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茨城 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	261,200 円	65,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	316,800 円	7,920,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 210,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 457,100 円	65,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	65,300 円	65,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,300 円	65,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,376,000 円　（　　　　　　 1,298 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,799,550 円（　　　　　 4,528 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,470,243 円
②総費用	1,376,000 円
③純収益　①－②	6,094,243 円
④建物等に帰属する純収益	4,799,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,294,693 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,259,218 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,188 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,690,549 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

茨城 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	東茨城郡茨城町大字長岡字新田３４７２番１	0500000583146-0000
2	東茨城郡茨城町大字長岡字新田３４７２番２	0500000583147-0000
3	東茨城郡茨城町大字長岡字新田３４７５番１２	0500000583162-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
茨城 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茨城 5-2

茨城県

茨城第４

氏名

不動産鑑定士　澤田　慶一郎

TEL.

鑑定評価額

31,800,000 円

１㎡当たりの価格

30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東茨城郡茨城町大字長岡字新田３４７２番１外				②地積　(㎡)	1,060 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:2	事務所ＬＳ1	店舗、営業所が建ち並ぶ路線商業地域	北西27m国道、三方路	水道、下水	水戸 8.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 220 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 46.0 ｍ、規模　　 1,060 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

水戸駅南西方

8.2km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に格別の変動は無いため当分の間現状維持で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は茨城県県央・県北地域一円の商業地域と判定した。典型的な需要者は地元の中小企業等である。近隣地域
は、自動車交通量は多い方だが、商業地域として繁華性は固いとは言えず、商業地需要の回復がやや遅れており、地価
は弱含みで推移している。取引が少なく、規模はまちまちなので中心となる総額の価格帯を把握することは困難である
。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

土地の売買に当たって、売買当事者は家賃収入に基づく収益性よりも類似の取引事例価格の水準を重視して売買の意思
決定がなされる傾向がある。したがって、信頼性が高い取引事例価格を重視して求められた比準価格を中心に、対象標
準地の収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　笠間 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,800 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[109.1]

[103.0]
100

29,800

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

茨城町内の既存の商業地域では、商業地需要
が弱く地価は下落傾向が続いている。

国道６号沿いに位置し、自動車交通量は多い
が、繁華性は低く、商業地需要は弱い。地価
は下落傾向で推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

茨城 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	常陸太田５７４８（再 -137	常陸太田市		建付地	（　）	不整形	東11m国道、中間画地		２住居 (60,200)
b	日立０５７４８ -144	日立市		建付地	（　）	不整形	南西17m国道、北東6m、二方路		準住居 (60,200)
c	日立０６６９６ -38	日立市		更地	（　）	ほぼ整形	南東30m国道、中間画地		工業 (60,200)
d	日立０５７４８ -132	日立市		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,465	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 72.0]	30,685	100 [ 99.8]	30,746	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	31,700
b	(　 ) 16,830	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	29,756	100 [ 101.9]	29,201		30,100
c	(　 ) 33,634	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,600	100 [ 110.9]	30,298		31,200
d	(　 ) 36,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,565	100 [ 118.1]	30,961		31,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,500 円／㎡]

茨城 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,380,713	1,433,468	5,947,245	4,718,700	1,228,545	（　0.9726） 1,194,883	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	23,429,078 円　　　　（　 22,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茨城 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	370.00	ＬＳ1	370.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,060 ㎡	23.0 m x 46.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建の事務所一棟貸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	370.00	100.0	370.00	1,744	645,280	4.0	2,581,120
							0.0	0
～

～

～

～

計		370.00	100.0	370.00		645,280		2,581,120
								0

⑨年額支払賃料	645,280 円　×　12ヶ月　＝　 7,743,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 370.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,743,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 387,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,356,192 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,581,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,521 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,380,713 円　　　　（　 6,963 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,744 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茨城 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	256,800 円	64,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	387,168 円	7,743,360　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 211,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 449,400 円	64,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	64,200 円	64,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,200 円	64,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,433,468 円　（　　　　　　 1,352 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 370.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,718,700 円（　　　　　 4,452 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,380,713 円
②総費用	1,433,468 円
③純収益　①－②	5,947,245 円
④建物等に帰属する純収益	4,718,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,228,545 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,194,883 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,127 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,429,078 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

茨城 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	東茨城郡茨城町大字長岡字新田３４７２番１	0500000583146-0000
2	東茨城郡茨城町大字長岡字新田３４７２番２	0500000583147-0000
3	東茨城郡茨城町大字長岡字新田３４７５番１２	0500000583162-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考