令和7年1月14日　提出 茨城 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨城 -7 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明   TEL.

鑑定評価額 7,350,000 円  １㎡当たりの価格 7,180 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東茨城郡茨城町大字中石崎字才ノ久保８７７番１ ②地積 　(㎡) 1,024   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:2.5 住宅 Ｗ2 営業所等も介在する 農家中心の住宅地域 北西7.5m県道 水道 水戸 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   350 ｍ、南   450 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,020 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 水戸駅南方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 茨城町の東部、畑地や平地林が多く、県道沿いに農家住宅等が散見される小規模な集落地域である。小学校の廃 校もあって地域の衰退が顕著となった。人口減少、外部流出等から今後も地価は下落するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,180 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象近隣地域の同一需給圏は、茨城町郊外、市街化調整区域に指定された農家集落地域である。主な需要者は、茨城町 に居住、又は地縁関係があり、且つ建築許可が得られる分家住宅等の取得者であり、外部からの転入者はほぼ皆無であ る。生活利便施設などからは遠方に位置して土地取引も極めて少なく、市場における価格帯を見出すことは難しいが、 あえて示すとすれば５００㎡程度の土地で大凡３００～５００万円程度が需要の中心となっているものと概測した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、茨城町の郊外、農家集落地域に存し、且つ地域状況も近似した地域の中から５つの取引事例を選択して試 算した価格である。その試算段階における補正率や格差率などは何れも妥当な数値と認められ、比較的信頼性の高い、 且つ説得力のある比準価格を求め得たものと解する。なお、収益価格は適切な収益計算が困難であるため、その試算を 断念した。比準価格を尊重し、代表標準地との価格均衡も考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨城 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,520 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [117.8] [100.0] 100 7,170  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,240 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が続いており、住宅地需要は冷え込 んでいる。特に既成市街地や郊外集落地域で は需要もほぼ皆無であり、地価は下落傾向が 続いている。 位置的条件の劣る農家集落地域であるため、 需要は極めて限定的であり、外部からの需要 はほぼ皆無である。地域の変動要因も認めら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％