令和7年1月14日　提出 茨城 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨城 -5 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　文明   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 8,450 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東茨城郡茨城町大字飯沼字下宿６６７番１ ②地積 　(㎡) 1,673   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅を中心に事 業所も見られる住宅 地域 南7m県道 水道、下水 岩間 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   300 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,680 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 岩間駅東方 9.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 茨城町の西部、県道沿いに農家住宅などが並ぶ農家集落地域であり、地価水準に影響を及ぼす地域要因の変化も 見当たらない。今後も当分の間は特段の変化なく安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,450 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象近隣地域の同一需給圏は、茨城町郊外の市街化調整区域に位置する農家集落地域である。主な需要者は地縁関係を 有する地元の一次取得者層が中心となっている。人口減少や少子高齢化が進んでいるために地価水準は下落傾向が続い ている。市街化調整区域に指定されているために土地取引は極めて少なく、知人間、縁故者間の取引が大部分を占め、 従って需要の中心となる価格帯も見出せない地域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、古くからの農家集落地域であるために外部からの土地需要が少なく、市場の動向や取引水準を把握するこ とも難しいが、それでも数少ない中から信頼性の認められる５事例を採用して試算した価格であり、調整に当たっては 尊重すべき価格と認めた。一方、収益価格は賃貸事例の少ない当該地域において適切な賃料水準を把握することは困難 と判断、収益還元法は採用しなかった。比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を１㎡当り８，４５０円と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,520 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が続いており、住宅地需要は冷え込 んでいる。特に集落地域では外部からの需要 もほぼ皆無であり、地価は未だに下落傾向が 続いている。 郊外の集落地域であるため、需要は極めて少 なく、地区外からの需要もほぼ皆無である。 地域要因に特段の変化は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％