別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
小美玉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小美玉 5-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　永井　匡   TEL.
鑑定評価額 27,800,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小美玉市中延字稲子田１２８番２
 ②地積
　(㎡)		 1,194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)

（その他）
台形
1.2:1		 銀行

Ｓ2		 スーパー、銀行等が
見られる県道沿いの
商業地域		 北西19m県道、南西側道 水道、下水 高浜

6.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    35 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １９ｍ県道 交通

施設		 高浜駅北東方

6.0km		 法令

規制		 （都） ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地域として、当面は現状程度の繁華性を維持するものと予測する。地域の中心的な商業地であり、地価
は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小美玉市を中心とする商業地域。需要者は同一需給圏の店舗・事務所経営者、飲食店・小売店等を広域的
に展開する法人である。小美玉市内においては、大規模店舗、金融機関等が集積している地域であり、繁華性は比較的
高い。潜在的な需要は認められるが、取引は少ない。取引件数が少なく、画地規模によるバラツキも大きいため、需要
の中心となる総額の価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、近隣地域では、事業者向けの建物賃貸市場は認め
られるものの、地域特性を反映した利回り等の資料を十分に収集することはできなかった。また、主たる市場参加者は
、自己使用目的である。したがって、資料の相対的な信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を重視
し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　石岡 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[174.9]		 [100.0]
100		 23,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県平均より人口減少率はやや大きいが、高齢
化率は同程度である。路線商業地の繁華性は
概ね安定的に推移している。


旧小川町地区の県道沿いの商業地域。大規模
店舗、金融機関等が集積する中心的な商業地
域であることに特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小美玉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小美玉（Ｒ
７公示）
-39		 小美玉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南10m国道、
北東5m、角地
（都） 

(60,200)
b 石岡（Ｒ７
）公示
-52		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東11m国道、
西13m、東4m、
三方路
１住居

(70,200)
c 石岡（Ｒ７
）公示
-18		 石岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15.8m県道、
東4.5m、角地
商業

(100,400)
d 土浦（Ｒ７
公）
-124		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南10m市道、
西5.5m、角地
準工

(60,200)
e 土浦（Ｒ７
公）
-106		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m市道、
北東3m、
二方路
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.9]
26,919 		 100
[ 108.3]
24,856 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
24,900 
b (　           ) 
19,063  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  63.0]
30,259 		 100
[ 115.6]
26,176 
26,200 
c (　           ) 
28,555  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
27,862 		 100
[ 125.7]
22,165 
22,200 
d (　           ) 
31,934  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
31,744 		 100
[ 128.3]
24,742 
24,700 
e (　      6,227) 
22,783  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.0]
31,643 		 100
[ 138.6]
22,830 
22,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -37.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +19.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,500 円／㎡]  



小美玉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,279,241 
1,546,100 
6,733,141 
5,736,480 
996,661 		 （　0.9742）
970,947 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     19,038,176 円　　　　（　     15,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小美玉 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,194 ㎡     38.6 m x   32.8 m  前面道路：県道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗。一棟貸し。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟賃しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
1,455 
727,500 		 3.0  2,182,500 
1.0  727,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

727,500 		 2,182,500 
727,500 
⑨年額支払賃料        727,500 円　×　12ヶ月　＝　       8,730,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,730,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       698,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,031,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,182,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,079 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          727,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         227,562 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,279,241 円　　　　（　         6,934 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小美玉（Ｒ６公
示）
　　　　-25		 1,483  
(   1,439) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]
1,586 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,455 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小美玉（Ｒ６公
示）
　　　　-26		 1,253  
(   1,154) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 80.0]		 100
[115.0]
1,419 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小美玉 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 244,800 円  　　　　     81,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 261,900 円  　　　        8,730,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      190,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      685,400 円  　　　　     81,600,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        81,600 円  　　　　     81,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,600 円  　　　　     81,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,546,100 円　（　　　　　　         1,295 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,736,480 円  
（　　　　　         4,804 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,279,241 円      
②総費用 1,546,100 円      
③純収益　①－② 6,733,141 円      
④建物等に帰属する純収益 5,736,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 996,661 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 970,947 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          813 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,038,176 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小美玉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小美玉市中延字稲子田１２８番２
 0519000047386-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
小美玉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小美玉 5-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.
鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小美玉市中延字稲子田１２８番２
 ②地積
　(㎡)		 1,194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1.2:1		 銀行

Ｓ2		 スーパー、銀行等が
見られる県道沿いの
商業地域		 北西19m県道、南西側道 水道、下水 高浜

6.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    35 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １９ｍ県道、中間画
地。		 交通

施設		 ＪＲ常磐線「高浜」駅
北東方
6.0km		 法令

規制		 （都） ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧小川町の中心的商業地であるが、需要増につながる要因がないこと及び隣接市の大型店舗との競合等を考慮す
ると、地価は横ばい乃至下落基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小美玉市及び隣接市の商業地域で、特に路線商業地域と強い代替関係を有する。需要の中心は県内企業が
大半を占め、県外法人等の参入は少ない。隣接市の大型店舗への顧客の流出もあり、市内の商業地の競争力は弱く、需
要は殆ど見込めない状況にある。取引が殆ど無いため、需要の中心価格帯を把握することは困難であるが、㎡当たり２
００００～２８０００円程度と推察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事例収集範囲を隣接市の商業地域にまで広げることにより規範性のある取引事例を収集し得た。一方、標準地の周辺地
域には貸事務所及び貸店舗等も存するが、自己使用目的が殆どを占める地域であり、地域における投資合理性及び元本
と果実の相関関係等はやや希薄であり、収益価格は若干低位に求められている。従って、本件では比準価格を標準とし
、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　石岡 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[173.8]		 [100.0]
100		 23,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にあり、それに伴い
地方中心部の地価は上昇傾向にある。しかし
、地方周辺部への波及効果は小さく、地価は
ほぼ横ばい基調。

旧小川町の中では集客力があるが、郊外型大
型店舗との競合等もあり収益力が低下、地価
の下落が継続していたが、底値感もあり下げ
止まりつつある。

規模、形状等も標準的で、近隣地域における
競争力は普通程度。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小美玉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小美玉（Ｒ
７公示）
-39		 小美玉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南10m国道、
北東5m、角地
（都） 

(60,200)
b 石岡（Ｒ７
）公示焼直
-27		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.4m国道、
北6m、角地
商業

(100,400)
c 石岡（Ｒ７
）公示
-18		 石岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15.8m県道、
東4.5m、角地
商業

(100,400)
d 石岡（Ｒ７
）公示
-52		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東11m国道、
西13m、東4m、
三方路
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.9]
26,919 		 100
[ 109.3]
24,629 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
24,600 
b (　           ) 
19,970  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.1]
27,698 		 100
[ 112.1]
24,708 
24,700 
c (　           ) 
28,555  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
27,862 		 100
[ 115.6]
24,102 
24,100 
d (　           ) 
19,063  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  63.0]
30,259 		 100
[ 120.9]
25,028 
25,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 -10.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -27.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +19.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -37.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,600 円／㎡]  



小美玉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の為、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,841,743 
1,897,240 
7,944,503 
7,015,940 
928,563 		 （　0.9742）
904,606 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     17,737,373 円　　　　（　     14,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小美玉 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 600.00 Ｓ1 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   1,194 ㎡     38.6 m x   32.8 m  前面道路：県道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸店舗。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸の為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
100.0 
600.00 
1,515 
909,000 		 3.0  2,727,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

909,000 		 2,727,000 
0 
⑨年額支払賃料        909,000 円　×　12ヶ月　＝　      10,908,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,908,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,090,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,817,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,727,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,543 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,841,743 円　　　　（　         8,243 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 石岡（Ｒ７公・
商）
　　　　-1		 1,432  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[120.0]		 100
[ 85.0]
1,526 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,519 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,515 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 石岡（Ｒ７公・
商）
　　　　-2		 1,544  
(   1,498) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[132.0]		 100
[ 85.0]
1,512 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小美玉 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 299,400 円  　　　　     99,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 327,240 円  　　　       10,908,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      232,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      838,300 円  　　　　     99,800,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        99,800 円  　　　　     99,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        99,800 円  　　　　     99,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,897,240 円　（　　　　　　         1,589 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,015,940 円  
（　　　　　         5,876 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,841,743 円      
②総費用 1,897,240 円      
③純収益　①－② 7,944,503 円      
④建物等に帰属する純収益 7,015,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 928,563 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 904,606 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          758 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,737,373 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小美玉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小美玉市中延字稲子田１２８番２
 0519000047386-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考